高起点规划跟打造体验式购物中心-虹悦城学习培训.ppt

停车场收费后： 客流稳定增长 销售额稳定增长 动线的设计 动线的设计 外部交通与停车场 交通对虹悦城来说至关重要。初期请专业机构进行了交通方面的调研。 停车场为什么设计这么大 ? 家庭亲子式购物中心，驾车的消费者居多 ? 辐射区域较广，周边区域消费者，多以驾车为主 ? 原规划停车位1600个，支护桩已打，仍下决心调整设计，增加了800个停车位，共2400个。 停车场为什么设计这么大 ? 为了解决方便停车的问题，投资建立了反向停车查询系统，采购了部分预缴费的机器。 近期，增设了APP手机查询系统，期望通过新颖的服务方式，增加年轻消费者的吸引力。 景观设计 虹悦城周边都是批发市场，外部环境较差；位于高架下方,噪音灰尘较大；身处高架立交的对冲面，正前方客流无法进入室内。一般的景观无法解决高低落差的缺陷，最终选择丘陵景观，期望通过小范围地块的改变，使消费者在室内也可以感受到园林景观。 怎样实现可租赁面积最大化 ? 聘请优秀的设计师。从设计开始确定消防通道、疏散楼梯的位置，注意疏散通道的巧妙借用。 ? 注重设备的选型，选型需要考虑商业业态、建筑形状、运营管理的要求。例如机房的位置，设备的型号。 ? 室内建筑设计，并不是预留的空间大越好，注意比例的划分。 怎样实现可租赁面积最大化 ? 店铺的切割（一般主通道的宽度大约为4米，店铺门脸的尺度为次动线的2倍为最佳）。 ? 综合考虑柱距、店铺开面、径深。 一般柱距为9*11，便于店铺铺面的切割，也利于停车场的规划（两柱间可划为3-4个车位）。 在提高可租面积方面，建筑设计与商业相比，建筑设计更为重要。例如商业完成MD落位后，需要准确的预留排风井，也可节省空间占用。 虹悦城的投资与财务预算 ? 以投资回报为前提，做项目定位。 ? 定位及MD方案出具后，做投资分析。 ? 考量投资回报率的增长情况，若干年后是否可以达到正常投资回报（NOI）的要求。 深入调查租金、测算未来营运成本。若NOI指标较低，则对MD做出相应的修改，以增加收益。 虹悦城的投资与财务预算 若通过MD的修改仍然无法提升NOI指标，需要考虑投资成本的降低。 ? 建筑结构——骨架，不能减少 ? 机电设备——内脏 ? BA系统（自动智能化系统）——神经 ? 内装——衣服，可以通过外立面及材质的修改，降低成本。 三、虹悦城的招商 普遍存在的招商误区 很多人认为招商就是靠找关系。 我认为：招商首先要做好基础工作。 招商时我们需要正确表达项目优势，说服自己，说服商家，让客户明白现行规划的原因，相信管理方无论从建筑、MD定位、品牌组合具有一定的集客能力，相信未来管理方的营运，有竞争力。 虹悦城招商进度 2011年3月16日，招商推广会，正式对外招商，已签约影城、冰场、沃尔玛、麦当劳、夜上海等主力店。2012年3月16日，招商答谢会，招商率达85%。 招商工作的重点 招商——MD落位计划 ——注重团队管理 招商中经常出现的问题： ? 招商口径不一致 ? 项目介绍不全面 ? 开展全员培训 ? 统一制作开店告知书 签订合同的时间 合同开始的期限 面积计算方式 开店需要的资金 施工区分表 招商——如何让客户按MD计划落位 ? 充分了解商家需求 ? 餐饮及特殊功能店铺，落位后不可以轻易改动。 ? 零售店铺后期具有调整计划，适度的区划调整，只要可以控制时间节点即可。 招商——如何让客户接受两者取高的合作计划 让客户明白，底租高，商户压力大；低租金，实质是降低门槛，减少商户压力；利于我方开展相关营运措施，有助于商家提升营业额，双方共同成长。 招商——国际快时尚品牌的落位 四、虹悦城的运营管理 行销推广——年度计划表 对于经营不好的商铺 ? 月度经营分析会 ? 约见店长访谈。通过自身对比、同品牌对比，共同提出提升计划。 ? 约见后销售仍不理想，我方发函，要求短期内整改。 ? 我方给予一定赔付后提前解约（合同内事先约定）。 运营管理注意的重点问题 闭店检查（设施管理） 排除隐患 五、虹悦城开业一年的业绩 开业一年， 销售和业绩达到预期目标 给周边居民带来的好处： ? 消费的便利性 ? 丰富生活氛围 ? 房价提升 行业评价——中购联