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新城发展投资价值分析报告模板 作者：时间的玫瑰qf 本报告分为三个部分: 第一部分：投资逻辑 第二部分：报告正文 第三部分：延伸阅读（参考文章及书籍） 第一部分投资逻辑（须超越市场认识） 一、主要结论 新城B，1997 年10 月16 日上市，发行价4.31 元，美金0.52 元，上市当天 的开盘价也是0.52 美金，然后一路下跌，1999 年3 月跌到0.09 美金，2015 年 11 月2 日退市转A 股，收盘价2.2 美金，上市募集资金5000 万美金，历史累计 派息1.2亿美金按照每年的派息送股，并在当月按收盘价买入，复权价格是18.04 美金，累计涨幅34.7 倍，年复合增长 21.7%，如果按照人民币计算，年复合增 长20%。 新城发展01030，2012 年上市到2018.6 股价涨幅约5 倍，最低点到2018.6 股价涨幅约 10 倍以上，新城公司具有优秀公司的基因。新城发展权益是 0.67 倍A 股新城控股，新城控股2018 年销售目标 1800 亿，2020 年销售目标保守为 3000 亿，100座吾悦广场，每个广场保守预估预估平均租金及管理费约1 亿，毛 利率约70%，净利润率保守预计为25%，净利润约为0.25 亿，住宅预估净利润率 10%，净利润3000*0.7*10%=210 亿，公司估值 （210+100*0.25）*10pe=2350 亿， 新城发展估值 2350*0.67/0.81=1944 亿港币，但是h 股经常是a 股低估25%，，h 股保守估值1944*0.75=1458 亿，约3-4 倍空间。在内部目标和对外宣传上，2020 年销售目标5000 亿，100座吾悦广场，每个广场预估平均租金及管理费约1 亿， 如果做到战略目标，公司估值 （350*+100*0.25）*10pe=3750 亿，新城发展保 守估值 3750*0.67*0.75/0.81=2326 亿，约4-5 倍空间，公司远期销售目标保10 争5 ！ 附对外招聘宣传目标/job-003-367-092.html 我们再看下万达当年上市 2000 亿市值的经营指标，2014 年 12 月万达香港 IPO。2013 集团资产达到 3800 亿元，同比增长 27%；收入 1866.4 亿元，净利 润 125 亿元，商管公司组织开业 18 个万达广场， 已经开业 85 座万达广场， 租金收入 85.6 亿元。2014 年万达集团资产 5341 亿元，同比增长 34.5%；收 入 2424.8 亿元。万达连续第 9 年保持环比 30% 以上的增速，至年底完成 109 个万达广场。 租金 110.8 亿元） 新城核心竞争力：住宅和商业地产双轮驱动，类似万达模式，和政府有一定的议 价能力，拿地成本便宜，负债不高，高周转，住宅一部分资金培育商业，商业地 产资产缓慢升值和租金收入提高，当住宅增长缓慢甚至饱和的时候，可转型做商 业地产，可实现可持续经营，商业地产经营良好，资本市场给的估值会比纯住宅 要高！ 二、关键假设 房地产在未来的5-10 年平稳发展，行业规模12-15 万亿波动，前10 强的房企 集中度提升！ 第二部分报告正文（可与市场认识同步） 一、 公司简介 新城控股集团股份有限公司（简称新城控股，601155.SH ）于1993 年成立 于常州，在常州一直保持着龙头房企地位。2002 年，公司首次尝试异地扩张， 进入了南京和上海，借此实现了城市房企向区域房企的跨越。2008 年，公司将 业务拓展至商业地产，并于2009 年将集团战略中心转至上海，开始构建布局长 三角，深入专业化战略版图。2011 年，公司进军武汉和长沙，业务拓展至泛长 三角区域并陆续向中西部、环渤海、珠三角地区进军，2016 年公司正式启动全 国化布局进程，目前公司已经进入全国77 个城市投资开发逾300 个项目。公司 在积极扩张同时，注重拥抱资本市场，接资本之力进一步提升规模。公司的上市 之路始于2001 年，子公司新城地产借壳江苏五菱成功于B 股上市，成为江苏