房地产业五个开发阶段涉税问题析及处理(深圳).ppt

* * 五十、企业合并分立的税收处理分析 合并，是指一家或多家企业将其全部资产和负债转让给另一家现存或新设企业，被合并企业股东换取合并企业的股权或非股权支付，实现两个或两个以上企业的依法合并。 企业合并，以合并企业取得被合并企业资产所有权并完成工商登记变更日期为重组日。 企业合并分为吸收合并和新设合并。 * * 三十八、罚款等支出税前扣除处理 1.税收滞纳金。 2.罚金、罚款和被没收财物的损失。违反行政法律、法规定的支出，不包括企业之间违约款项和滞纳金等支出。 3.直接向受赠者的捐赠支出。 4.赞助支出。指企业发生的与生产经营活动无关的各种非广告性质支出。 5.与取得收入无关的其他支出。 * * 第五节 开发产品完工阶段税收问题 39、完工时间的判断及交房时间的检查 40、开发产品完工的会计和税收处理 41、企业所得税可售面积与土地增值税可售建筑面积处理 42、按销售发票还是按销售合同确认收入 43、装修费用及电器设备的税务处理 * * 44、开发产品视同销售的税务处理 45、土地增值税清算类型的两种划分 46、普通住宅与非普通住宅分别核算处理 47、土地增值税清算后再售房的税务处理 48、开发产品转为固定资产的税务处理检查 49、税后利润资本公积分配转增税务处理 50、企业合并分立的财税处理分析 * * 三十九、完工时间的判断及交房时间的检查 国税发[2006]31号第二条 关于完工开发产品的税务处理问题规定： 符合下列条件之一的，应视为开发产品已经完工： 1. 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）； 2.已开始投入使用的开发产品（成本对象）; 3.已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）。 * * 国税发[2009]31号 除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：　 1.开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。　 2.开发产品已开始投入使用。　 3.开发产品已取得了初始产权证明。 * * 国税发[2009]31号 第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。 * * 最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(法释[2003]7号) 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 　 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 * * 四十、开发产品完工的会计和税收处理 会计确认收入需同时满足5个条件： ①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方； ②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制 ③收入的金额能够可靠计量； ④相关的经济利益很可能流入企业； ⑤相关的已发生的成本能够可靠地计量。 * * 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。　　在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 * * 四十一、企业所得税可售面积与土地增值税可售建筑面积处理 国税发[2009]31号第14条 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：　　可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积　　已销开发产品的计税成本=已实