棚改专题研究报告2011022.pptx

2017年10月;目 录;;棚改的由来│由于历史的原因，各城市积累了较多的棚户区，改造需求也不断增加，其中城市棚户区是五类棚户区中改造的重点;棚改发展历史│棚户区改造开始于2004年辽宁，经过四年探索，中央正式启动棚改工作，从2013年至今，棚改力度不断加大;政策性资金支持│同时政府在推动棚改进度的同时，也为其不断开通融资渠道，目前政府主要通过以下五种方式解决棚改资金的来源;目前棚改完成情况及规划│在政府强有力的推动下，每年棚改目标均顺利完成，同时于2017年制定了未来三年1500万套的目标;;2.1 棚改的利好—— 目前，棚改不仅可以改善居民生活环境，促进城市和谐发展，同时还可以拉动投资和消费，促进经济发展;改善居民生活│棚户区改造的直接影响是提升棚户区居民的居住环境质量;促进城市发展│棚改能够有效改善棚户区的居住条件，优化配置土地资源，提升和完善城市功能，从而促进城市发展;拉动投资│棚改对于投资的拉动效果显著，通过棚改，可以刺激安置房、商品房的投资建设，进一步拉动基础配套及上下游产业的投资，进分拆及测算，2017年-2021年期间，棚改可拉动各类投资共12.8万亿元;拉动销售│棚改的货币化安置会产生购房需求，进而拉动销售，经过货币化安置比例进行测算，2014-2020年预计消化库存共14.7亿平;2.2 棚改的难点—— 从操作角度看，棚改主要困难在于庞大的资金需求以及执行过程中的拆迁安置工作;;棚改涉及资金量大，大量安置房、市政实施建设使项目资金很难平衡；如果全部通过普通借贷融资，实施主体的负债和财务成本压力会很大;;3.1 棚改的具体操作——;棚改流程│房企经过投标参与棚改项目，后续大致有三个阶段，主要围绕项目的具体实施;主流合作模式│从具体政府与开发商合作方式上看，棚改主要分为一级开发委托、土地出让金折扣、一二级捆绑招标及土地作价入股四种模式;融资模式│为进一步支持棚改，政府加大了多元化融资模式的支持力度，但当前仍以政策性银行贷款为绝对主导;安置分类│棚改安置按补偿标的类型分为实物安置和货币安置，鉴于优势明显，货币化安置得到政府大力推行，比例逐年提升;货币化???置运作│货币化安置方式操作灵活，资金需求量大，但央行创设优惠政策，为其提供了充足的资金保障;3.2 典型棚改案例分析—— 北京望坛棚改项目：采用多元化补偿方案以及人性化的手段，顺利破解棚改顽疾;棚改难题│望坛棚户区改造由于多方面因素限制，成为棚改“时代难题”;运作模式│北京望坛棚改通过坚持满足拆迁户多元化需求，采取灵活资金手段，最终克服了拆迁难、安置难、资金难等突出问题;房源奖励│回迁政策与优质房源助力破解“时代难题”;货币奖励│多元化的货币补贴加速棚改方案快速落地;3.3 深圳新规解读其他城市概览—— 深圳新规有利于加快对棚户区改造，同时新规也限制了民企的进入，国企具备优势 其他重点城市棚改内容相差不大，由于没有对企业及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间;Part 3 | 深圳新规解读;新规具体操作│棚改新规棚户改造采用“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，可视为深圳重构公共住房供应体系的尝试;多元化影响│棚改新规影响范围广，于国有房企存新机遇;其他重点城市概览│其他重点城市棚改内容差别不大，主推货币补偿，由于没有对企业以及重建物业进行限制，房企有较大盈利空间;THANK YOU！