浙江余姚四明湖-湖墅中央梁弄四明湖项目定位思考.ppt

湖墅中央之于四明湖——玩的不仅仅是建筑产品，更是休闲地产树立典范作品的机遇。 思考出发点1：有不同于常规项目而更具特征的思考模式 思考出发点2——需要坚守的几点重点 原规划方案点评 这将是一群 让地段论部分失效的客户…… 30%地缘性客户丧失 距离城市化越远 客户辐射半径越大 客户精细化越明显 客户精神诉求越统一 远！ 或者说 野外 大自然山水之间 那么，购买项目的客户就需要有一个精神层面的共性 对自然归依的渴求！ 远郊楼盘 客户素描 精神特性 物质层面 厌倦都市的繁闹 多次置业 向往一种桃源般洞天人生 手中资金充裕 高于物质的精神追求 思念让他们看到升值的前景 或官或商，资产相对雄厚 宁波等地度假客户 余姚市区 1、体验湖畔别墅生活 2、公司企业会所 3、投资保值增值 1、自住，彰显身份 2、衣锦还乡 3、获得更好的服务，改善居住品质 4、养老 5、投资保值增值 梁弄镇 余姚市区 1、改善居住环境 2、休闲度假 3、养老 4、投资保值增值 5、衣锦还乡 梁弄客户 余姚市区客户 独栋、类独栋或双拼 1、追求别墅生活 2、提高居住舒适度和私密性 3、投资保值增值 置业目的 余姚市区客户 宁波等地度假客户 主力客户 联排 产品类型 市场需求模型构建 市场需求模型构建 1、环境要够好，最好要有多样化的视觉效果 2、够安静，服务好，够享受 3、能够保值升值，性价比高 4、产品类型上无太多要求，但是重细节 宁波等客户 （传导客户） 1、养老居住，希望有独门独院的生活氛围，要安静、惬意 2、拥有较高的经济和社会地位的客户，希望有更高品质和私密性的产品，独栋或者类独栋较为关注 3、容易接受新鲜事物的，对离城亲近自然很容易接纳的客户，容易接受联排，但是对独栋或者类独栋的认可度较高 4、衣锦还乡，为自己或者为父母购置宅屋，昭示乡人，光耀门庭，以独栋或者类独栋为主 5、能够保值增值，以期日后出手换房，追求性价比产品，如联排 6、希望好的服务、空间舒适度、配套及立面 余姚市区 （核心客户） 1、最好是独栋，要么就是类独栋，200-300平米够用了 2、院子要阔绰，要显得更有气派 3、要有好的物业服务，尤其是安防服务要好 4、外立面要能够传达一种生活意境，而不是自建房一般落伍 5、要有一定的小区配套，环境要好 乡镇客户 （主力客户） 需求点 类型 回归湖墅中央 我们已拥有项目规划的两大核心外部优势（超越普通度假型产品）： 1、完备且稀缺的城镇级中心生活配套（其他远郊别墅的最大硬伤） 2、尽享未来五星级湖景旅游度假区核心资源（一线四明湖、超五星酒店配套） 因此我们针对目标客户群体所要重点打造的核心是产品附加价值体系。 围绕目标客户六大重点诉求： “独墅、舒适空间、庭院、社区环境、安保、服务” 迪赛提出相应的项目产品理想。 Dream of the case 项目理想 地块背景 项目理想 价值唯论 A B C 剖析重点 1、规划不足：建筑风格缺乏明显特征，兵营式规划排布及产品设计水平与宁波主流产品差距较大。 2、产品布局有问题：未对周边干扰体系做全面剖析，仅仅以地块本身做产品规划，如从地块现有的主交通体系所形成的交通干扰和别墅产品的私密性考虑，独栋及双拼产品应布置于地块西侧为佳。 3、景观无亮点：以内部人工水景构建的主景观带公共性、参与性较差，且交付后实际使用效果差，维护成本高。 4、细节处理不到位：有天有地，庭院深深的别墅生活效果没有深入体现。 交通组织 主景观轴 在现有布局状况下，考虑到开发商意愿，在保证别墅套数的总量不减少前提下，项目产品定位应该重点围绕以下几个方面展开： 1、鲜明的产品建筑特征——从这块地所拥有的山、水资源来看，英式的肃穆、北美的沉稳都无法完整展现这块地的原生气质，唯有地中海风情，才能完美演绎。 2、项目景观亮点——不论社区内部的景观如何组织，我们可以寻找更大的景观引爆点，将东侧的沿溪规划路打造成景观大道。 3、如何做到产品布局的优化配置——院落组团式布局 4、产品细节附加值的提升手段——空间舒适度、园林、庭院、用材等 5、其他附加值——安防、物业等 梳理项目本质 区位 北宁波、中国四明湖、人文休闲旅游景区 客群定位 渴求对自然归依的财智阶层 诉求 环境 千年古镇、湖光山色 项目定位 4万方地中海庄园小镇 DNA架构 优势地段、极致的产品形式、闲适的环境、优雅的精神内涵、高端的产品品质、极致的空间感、舒适的内部空间、多样的庭院生活、安全周到的物业服务、极致的精神寄托、独特的收藏价值、便捷的交通环境 墅 湖