房山市场研究报告0806-精品·公开课件.ppt

五、2007年区域市场供应情况 （已销完） 07.3-3500 310000 窦店 山水汇豪 B组团9、10月份即将上市价格5000元以上 07.4-3800 113473 窦店 世界名园 9月份后期开盘，8-12层电梯板楼，均价4300 07.4-3888 630000 窦店 水墨林溪 1栋楼，9，10月开盘，价格5000元以上 07.4-3600 56983 窦店 天地新城 二期53、54、58号楼开盘 07.4-4600.6500 286180 长阳 梧仗爱街区 4000户小户型即将上市 07.4-4900 138000 长阳 加州水郡 下半年上市体量 均价 总建面（平米） 项目区位 项目名称 在售项目情况 在售项目情况(续) 5500 良乡 西兰岛 (无) 07.3-3500 43314 城关 福圣家园 二期由10栋6层板楼组成预计2007年年底开盘 07.4-5500 占地面积23万 良乡 昊天伟业家园 无,只剩部分尾房 07.4-5000 良乡 华典家园 预计2007年9月开盘。春云苑开4栋、流虹苑开3栋 07.4-4400 245836 阎村 绿城百合 三期预计2007年8月开盘 07.3-3400 49524 阎村 千禧家园 (无) 07.3-3300 630000 窦店 腾龙家园 下半年上市体量 均价 总建面 项目区位 项目名称 07年下半年市场放量保守估计在200万平米以上 即将上市项目情况 6000 2007年 北潞馨 273937.54平方米 6800 ?下半年,时间未 西棕榈滩 6000 2007年9/10月 拱辰星园 9.45万平方米 6500 2007年9/10月 佳士苑二期 建筑面积 预计价格 预计开盘时间 项目 距离市区更接近的区位； 紧邻国道、未来地铁、高速路的通畅交通； 规模化成熟的复合型社区； 规划布局合理的中小户型； 性价比高的产品； ——2007年下半年房山区域住宅市场消费的主流. 六、住宅市场产品特征 １、规模大盘抢占市场 受90/70新政影响，房山住宅面积套数比明显减小，在短时间内小户型会受到市场的追捧，2007年出现小户型集中放量的情况。 其中，加州水郡西区作为西南五六环之间最大体量的中小户型项目，以4000余套中小户型的强大攻势，成为区域小户型供应量冠军；其次，梧仗爱、北潞尚界、世界名园等也多以小户型上市。 2、小户型住宅成为主流 房山列入“西部生态发展带”，区内拥有十渡、百花山、哑巴河等多处景观，依托独特的地理优势，房山项目多依山傍水而建，田园风光十足。故房山区政府规划要将普通住宅向生态型、节能型、环保型的新型小区发展。 3、生态型、节能型、环保型的发展方向 强劲的北京购买力拉动了房山房价的上升，主流普宅单价破5500元 七、总体价格水平 据北京市房地产交易管理网的数据显示，06年房山区住宅均价为4000多/平米，发展速度较快，但较同地理区位的通州、亦庄低了20%左右。2007年下半年房山区房地产市场价格将继续上涨，区域楼盘项目总体均价将突破5500元/平米大关。 数据来源于北京市房地产交易管理网 数据来源于北京市房地产交易管理网 2006下半年—2007上半年房山住宅市场客群来源 八、区域项目客群分析 自2006年下半年，房山住宅市场进入全面爆发期，区域项目的客人群已有70％以上来源于北京市区，主要是中关村等地的白领．针对这种情况，开发商在产品的规划及结构上做出了更大的改进； 梧仗爱明确将中关村年轻白领作为自己的主流客群，在推广层面提出“优游族等年轻口号，并以“低总价、高性价比”等作为项目的重要卖点； 加州水郡三期顺势推出4000多套小户型，更在社区内设置直达金融街的整点bus； 位处良乡的西兰岛针对小户型年轻社区的经常存在管理问题，做出了种种改进，包括聘用国贸物业管理进行指导，从产品材质等各个方面提升产品性价比。 Ⅲ.项目对比个案分析 加州水郡 梧仗爱 西兰岛 类比项目一:加州水郡 西南标志性楼盘，非区域性产品的典范。位于京石高速长阳出口，总建面130万平米。建筑上运用北美建筑所崇尚的标志性符号。例如坡屋顶、美式屋顶瓦、水系园林等。 分为南北两区，北区为项目一二期，开盘时间为去年下半年，主要业态形式为联排别墅，花园洋房及精装公寓；西区为高层板楼，大约4000多套中小户型，将于今年下半年面市。 （二）产品解析 位置 加州水郡西区，属于项目一二期开发范围，靠近京石高速路线位置，中间间隔60米绿化带， 均价 自去年下半年以5000多元每平米开盘至今，价格已经上升为7500元每平米，上升幅度极大 结构 共分为四层。面积230—290平方米，赠送40到60平米地下室其中一层建面296平方米，赠送三面花园，围廊部分计算面积，价格约为7800每平米；二层，三层建面约平方米，价