原创力文档question ONE:地段能否成就价值？ 地段无疑是本案别墅产品最核心的优势，但我们考虑到别墅这一物业的本身形态所必须具备的先天性要素： 1、优越的生态景观资源，环境是别墅的核心要素，而本案别墅并不具备这一要素； 2、别墅本身的人文生活环境，该类产品客群的主要特征就是高素养，但本案规划有多种形态物业，势必破坏别墅本身的居住环境，同时周边人员鱼龙混杂，别墅本身被各种年代久远的建筑所包围，从社区环境来看，私密性极差，居住档次难以提高，因此，本案别墅本身的居住价值将被极大的削弱； 3、别墅所面临的客群均为高端客群，该类客群有一个共同特征——私家车，这一特征无疑说明，客户对于别墅产品的需求基本可以淡漠地段的优势，这也是众多别墅位于二环以外的主要因素，因为，客户对别墅的地段抗性较小。 总结： 以别墅来言，地段好不一定能够成就价值，若本案为市中心纯别墅社区，或规划为小独栋，则有可能通过地段将起价值发挥到最大化。 另一方面，取决于别墅本身的先天性要素，而本案地段的优势与别墅本身的先天性优势呈现出两极化差异，缺乏良好的环境支撑，别墅价值将被淡漠。 最终结论——结合地段、产品形态、整体规划三方面因素，本案地段不能成就本案别墅的价值。 question TOW:产品与价值的矛盾？ 在长沙叠加型别墅已基本被市场进化，取而代之的则是：花园洋房； 为何叠加产品基本被市场淘汰，我们可以根据以下情况来分析： 1、现阶段托斯卡纳在售产品中，其花园洋房，从专业角度来判断，该类洋房其实就是叠加别墅的改进类型，基本属于经济型叠加别墅，但性价比与价格相对而言存在着天壤之别，该类产品与叠加别墅总价相差在100—300万以内。 2、现阶段市场在售洋房类产品，其居住功能本身不亚于叠加别墅，若叠加别墅为100分，则洋房类产品可打到80—90分，这也是叠加别墅被淘汰的根本原因； 3、在同等功能条件下，本案叠加别墅未来预计售价将在350—700万之间，而洋房类产品最高价格不超过200万，同时，长沙洋房设计形态与叠加别墅极度相似，比较导致客户对叠加别墅的认同度不高； 总结： 结合市场同类产品的销售来看，本案别墅本身的价值基本界定在11000—12000之间，但从开发成本的角度考虑，本案别墅均价必将突破14500元， 同类型的花园洋房售价最高仅打到9800元。以上数据来源于：托斯卡纳 因此，未来本案叠加别墅的开发其产品与价值将形成极大的矛盾； question THREE:产品与地段的矛盾？ 1、市中心地段，除纯别墅社区具备较强的竞争力之外，其他类型的别墅社区，由于缺乏先天性的资源配备，因此，产品本身缺乏竞争力。 2、市中心原本就是寸土寸金的地段，规划大面积的社区园林的可能性基本为零，从现阶段项目的园林规划我们就可以看出，下沉式园林，绿化率35%，与其他别墅楼盘根本无法比较。 总结： 该地段规划别墅，其本身就是对地段资源的极大浪费，一方面，无法突出别墅本身的价值。另一方面，别墅10000平米的占地面积，其本身就是对地块的资源浪费，酒店其实更适宜于改地段的属性，花园洋房其次。 综合评价 ——与其他项目对比分析表 关键词—— CBD中心·功能界定·小众客群 测算前提条件说明 1、本项目无可参照对象，因此，本次测算将主要采用成本法来测算，其次将采用比较法进行二次测算核对。 2、由于项目为城市综合体，其本身规划复杂，因此，我们将采用两种形式的成本法进行测算，⑴、总体临界楼面地价成本测算；⑵、按土地分配比例后的楼面地价成本测算； 3、由于项目缺乏可参照对象，因此，未来我们无法测算最大价格空间，测算价格仅供投资参考； 4、比较法和补差法，我们将参考二环以内的标志性别墅楼盘——美洲故事，进行比较测算、同时给予地价补差 。 5、最终测算导出结果，仅作为投资参考，最高价格空间无法进行投资测算，请谨慎考虑。 按照土地占地规划比例进行土地成本测算： 总占地面积45933㎡ 总地价为：5.33亿 别墅总占地面积：10000㎡ 占总体土地比例为：21.8% 则别墅总地价成本为：1.16亿元 则别墅楼面地价成本为：11158元/㎡ 不含地价的建安成本不变的情况下： 每平米总投入成本为：14698元/㎡ 利润与数据参考 以下我们将以最直观的方式进行性价比的对比 当本案售价为11000元/㎡时 客户可在二环以内购买到如下楼盘的产品： 美洲故事——双拼别墅、联排别墅（纯别墅社区） 托斯卡纳——双拼别墅、联排别墅（60—120㎡面积附送） 龙湾国际——小独栋、双拼别墅（350㎡建筑面积，700㎡使用面积） 备注：龙湾国际与本案属于同一板块，但龙湾国际为接近二环以内的楼盘。 当本案售价为14000元/㎡时（前提：叠加别墅） 客户可在长沙购买除藏珑（大独栋）以外的任何别墅： 美洲故事——高档双拼别墅、
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