地产项目工程建安成本管理思路(精品·公开课件).pptVIP

精细化 重承诺 * 开发项目，无延迟交房 成本计划和执行结果误差3%以内 服务客户，无一起法律诉讼 同政府建立并维持良好互动 与供应商按实结算，从无拖欠 建议建立严格、审慎的投资决策体系 建议建立公司投资决策委员会（以下简称“投委会”）是公司董事长直接领导下的独立决策组织，对公司内所有项目的投资具有终审决策权； 上会项目需提供详细的项目设计和开发预案，并完成项目投资回报的测算。 * 动态、精细化的投资过程管理 投资的项目采用资金计划、项目计划、目标成本和阶段性成果管理控制四维管理方式； 按月进行资金计划和项目计划的滚动跟踪，公司据实调整项目计划，监控项目关键指标的变化情况； 运用成本动态管理进行目标成本管理； 运用阶段性成果管理控制项目关键质量和品质。 * ２．项目开发完全成本的概念 土地价款或项目收购转让费用 政府各项收费 前期工程准备费 建安工程费 营销费 管理费、财务费 各项税费 * ３．影响成本控制的因素 １）时间（项目开发周期及时段） ２）市场变化（供求关系发生变化） ３）项目工程所在区位 ４）政策变化（产业政策及金融政策） ５）企业的核心价值观 ６）企业不同发展阶段 * ４．动态成本的概念 ※目标成本在建造过程中转化为实际成本的过程 ※随着项目工程的实施推进其值越来越接近实际值，直至所有的工程及材料结算出来其总和即为该项目的实际发生建安成本 * ５．成本控制合理性的评判标准 １）通过已实施项目对应业态的历史实发成本数据的修正值-（公司不全参考同行数据） ２）建立内部计价标准或招标清单（比如预制管桩招标清单） ３）同一区域同行业对应业态的比较值 * ６．成本控制方法思路 项目投资决策阶段-投资估算确定总体投资目标成本 设计阶段-依据项目定位、建造标准设置限额设计控制指标，完成项目目标成本估算 总包招标定标阶段-确定项目控制目标成本，制订项目目标成本控制责任书 工程实施阶段-目标成本转化为实际成本，通过项目成本动态表【含动态汇总表、成本动态台账、目标成本超支报警台账、目标成本调整台账、合同台账、设计变更台账、现场签证台账、付款台账（含合同付款及无合同付款）、待发生费用台账。】定期向公司经营领导班子汇报各项目成本控制报表 对有成本弹性的分项工程进行成本挖潜的思路 结算管理-项目目标成本完全转化为实际成本，建立多级审核制度（1级监理公司项目部审核、2级咨询公司审核、3级公司成本部审核），制定项目结算计划（每项工程合同签订同时，做出相应的结算计划） * ７．控制成本的责任人应备的能力及素质 了解设计并懂工程项目管理的造价师 设计过程 挡墙断面情况及挡墙形式 预估造价 原设计 挡土面斜度：1:0.15 每米体积：11.29 立方米 挡墙方量：约6000立方米 材料：C15毛石混凝土 约230万 优化设计 挡土面斜度：1：0 每米体积：7.71立方米 挡墙方量：约4100立方米 材料：条石（表面用效果较好的条石） 约135万（降低４１％） 合同价 从招标的角度出发，将此项工程单独分包（此项工程是包含在总包施工范围中的），多家单位谈判比价，再次节约成本约25万。 110万　　　（降低　１１％） * ８．精装修房及样板房的成本管理思路 1)采取工程量清单报价总价包干的招标模式，从招标阶段开始即评估控制精装修房的成本。 2）通过提高装修质保金、制订针对精装修房专用的维保条款，规避业主使用阶段的维护维修成本风险。 3）有控制地开放材料自行报价(大部份材料只认质不认价)，优化工程量清单招标模式下的材料确认方式，提高合同可执行度，提高工作效率。 4）引进具有装饰装修总包能力的装饰单位，建立精装修总分包管理模式，降低管理难度，减少因为施工界面不清责任不明引起的额外成本发生。 * * * * 可售建筑面积：中通水岸2.1万,半山半海2.4万 * 竣工：南苑15，枫香庭14.8，水晶66，紫都城一期20；在建观山水26.7，紫都城二期11.6，蓝湖郡高层4，晶蓝半岛21.7，清波24.8 近期项目成本管理思路　　　　　　　　　 　　　　造价部　　　　　　　　　　　　　——黄智峰　　　　　　　　 　　　　　　　　　目录 发展之道 项目工程建安完全成本的概念 影响成本控制的因素 动态成本的概念 成本控制合理性的评判标准 成本控制方法思路 控制成本的责任人应备的能力及素质 精装修房及样板房成本管理思路 * １．发展之道 * 单一 多元 本地 异地 区域聚焦战略 产品扩张战略 产品差异化战略 在同一区域掌握不同业态与产品习性 高层公寓 花园洋房 别墅 购物中心 提供与众不同的高品质产品与服务 融入城市，在同一区域内运用系统的优势提供多元化的产品 高端别墅——中通水岸与半山半海 * 住宅——锦