正宏集团同仁堂地块规划建议.pptx

正宏集团同仁堂地块规划建议关于项目的一些思考问题1： 市场层面：如今市场状态下，快速变现该地块做何业态？问题2：项目层面：家乐福主力店加盟，我们做多大？问题3：销售层面：主力店加盟，我们还要做什么？实质上，我们需要寻找项目的市场站位（找到、建立、变现）MENU|目录PART 01:项目本体分析PART 02:区域市场分析PART 03:参考案例借鉴PART 04:经营模式研究PART 05:项目规划建议PART 01项目本体分析本案基础数据及各项经济技术指标项目区位项目四至整体规划本体分析——项目区位、配套本项目紧邻北六环，位于昌平核心区域，京藏、京新两条高速直达，2012年底并享有昌平线地铁规划利好；本项目位于昌平城南，紧邻永安路段，距离市中心不到40公里，车程25分钟，交通便利。本案距离地铁昌平线昌平公园站约1.5公里（预计将于2012年底通车）；本案距离高速出口约500米（京藏高速28出口）；地块位置项目周边有一定的教育资源、商业资源、办公资源，但商业配套较差、办公资源较为分散、生活配套品质不高，休闲配套匮乏。教育:昌平四中、汇佳私立学院、昌盛园小学等；商业:水屯批发市场、新世纪百货商场、佳隆广场等；办公：北控大厦、龙山跃等；本体分析——项目四至、指标整体规划：本项目属小规模，容积率较高地块。地块名称：北京汉慈康体有限公司占地面积：20885.99㎡（31.33亩）建筑面积：62657.97㎡容积率：3北南项目四至:项目周边路况较好，但环境形象一般。北至：孵化基地（龙山跃项目及规划地块）；南至：煌潮大酒店；西至：京藏高速辅路（一路之隔为水屯市场）；东至：凉水河路（拓然家园、北控大厦）；西东本体分析——项目小结项目特征:小规模项目/交通便利 / 周边配套欠缺近郊区域：非主流居住区、邻近城市中心，客户认知度低； 配套不完善：基本生活、办公配套档次不高，缺乏休闲娱乐配套；交通便利：道路系统便利； 前景看好：规划利好，未来发展热点区域； 区域品牌：昌平区域具备一定的客户认知度；小体量：占地2万平米，建筑面积6万平米；特色配套：家乐福意向加盟，可丰富项目自身配套，服务范围涉及周边3公里。区域层面：本项目为非城市核心区，具备未来发展潜力，区域内以住宅项目居多，商业、办公业态相对匮乏；品牌层面：正宏集团区域内有一定知名度；项目层面：交通便利、小体量、高容积率、家乐福主力店加盟（待定）；PART 02区域市场分析区域在售在租项目情况研判住宅项目写字楼项目优劣势对比区域分析——住宅项目竞品名称占地面积建筑面积容积率产品类型目前报价（元/平米）与本案竞争度分析龙山跃10835平米40500平米3.1557平loft14000同区域、临近项目，体量与本项目相似度高，开发时间不重合，竞争明显金隅万科城199878平米615418平米2.980-90平2居110平3居14000容积率接近，体量差异化明显龙山华府89793平米250000平米2.50125-141平3居54-105平一至三居13000起区域较近，分流一定客户金隅观澜时代56000 平米110000平米2.578-99平米两居、95-138平米三居、部分一层230平米的洋房17000体量相对接近，开发时间不重合路劲世界城116000 平米240000平米2.270-90平米一至三居预计16000开发时间会有重合，区域差异化大琥珀郡20000平米100000平米543-80平米一居二居12000体量接近，区位接近北京风景170000 平米260000平米1.5295平米两居、110-130平米三居15000产品差异化较大，竞争较弱区域在售项目除龙山跃外，其余项目体量均超过本地块；除龙山跃外，其余项目容积率均低于本案，龙山华府、金隅观澜时代、金隅万科城项目与地块容积率接近；区域在售住宅项目以70-90平米两居，100-130平米三居为主；区域在售项目自2011年10月至2012年4月，月均销售138套，月均销售面积12818平米；在售项目价格集中在14000-17000元/平米之间。区域分析——住宅项目项目基础情况项目名称正宏·龙山华府项目地址昌平城南街道白浮泉路，紧邻八达岭高速科技园出口 开发商北京正宏置业集团有限公司物管服务北京昌振顺达物业管理有限公司总占地面积89793平方米 建筑形态板楼、小高层建筑风格ARTDECO建筑风格物业管理费2.3元/平方米·月开发周期共分两期开发项目具体数据建筑面积250000平方米容积率2.5绿地率30%户数共1927户梯户比2梯2户，2梯4户装修毛坯面积区间71-88平米两居，125-141平米三居交房时间一期2011-12-31，二期预计2013年5月 社区规划布局较好，板楼设计，3米台地，2梯2户、2梯4户，项目舒适度高、仪式感较好； 户型设计