运河板块地产项目市场初步印象与规划设计建议.ppt

运河板块的区域认知 本区域的物业缺乏 “领袖”。 工业污染 生活配套低档成熟 旧区动迁量大，存在加剧区域竞争的因素。 区域建设战线长 价位一直走“实惠”路线。 导致 导致 未形成高尚生活“气场”。 导致 旧区环境脏乱嘈杂 运河板块将历经“不温不火” “逐渐升温” 后劲十足的发展轨迹。 运河板块的发展机遇 ?市政目标：是居住、商贸、教育科研、都市工业、现代物流等功能的现代化城市中心城区。形成“运河拱墅”、“文化拱墅”、“汽车拱墅”、“物流拱墅”的特色产业。 ”申遗行动“成就城区地位的提升 运河文化历史街区 文化创意LOFT区 旅游、商贸产业的进一步推动。 轨道交通 2006年 规划 2007年——2008年 动迁高峰人口外移 2009年—2015年 建设期 2020年 建成 案例借鉴 选择理由 中远两湾 运河板块 上海的城北 杭州的城北 苏州河资源 京杭运河资源 旧区改造 旧区改造 总体量庞大 分期开发 总体量庞大 逐片开发 受市政扶持 受市政扶持 客户具有演进性 客户具有演进性 各分期开发的物业升值速度快 各分期开发的物业升值速度快 2000 2002 2003 2004 2005 中远两湾城 运河区板块 2000 2001 2002 2006 2006 中远两湾城一二期发售，主要客户群为：本区域的原住 民回迁。 客户特征 大环境 房市低谷，政府扶持，旧区改造 ，苏州河治理。 成交均价 3200元/M2 内外销房并轨，政策推动，苏州河治理。 中远两湾城三期开盘，客户群为：原住 民亲友，外地、异区客源增多。 5500-6900元/M2 中远两湾城三期晶彩视界开盘，客户群为：本地区域中高档收入人群，温州人、长三角等早期投资客。 12000元/M2 房地产“沸点” 中远两湾城四期璀灿天成开盘，客户群为：本地中高档收入人群，温州人、江浙人等。中后期投资客。 旧八条出台，宏观调控初露端倪 10000元/M2 15000元/M2 中远两湾城三期、四期的存量发售。 客户群为：除本地高收入人群外，跳出地域限制，如：温州人、江浙人等，自住买家和长期投资客。 宏观调控持续进行。 15000元/M2 登云阁、胜月阁等。 主要客户群为：本区域的原住民回迁。 2800元/M2 和睦院二期、嘉泰馨庭、协和景上公开。 五洋运河人家 小河佳苑 主要客户群为：公务员、投资客，动迁户。 2007 8400元/M2 本项目 2005 4000元/M2 和睦院一期主要客户群为：公务员、投资客，温州人，长三角客商。 7000元/M2 10000元/M2 推断发展轨迹 ？ 成交均价 客户特征 关于项目可推知性的SWOT分析 本案 可推知性的 SWOT分析 Opportunity（机会） Weakness（劣势） Strength（优势） Threaten（威胁） 地段的含金量 凯德置地的国际地产商品牌. 拆迁难度大,长时间的”大工地”局面 附近有回迁房,客户素质不太高。 区域建设的日趋成熟 市场供应量大,新兴板块易截流客户. 现有周边的旧、破、乱的景象 区域客源有限，需成本耕耘异地客源或异区客源。 市政规划的利好 “竞争对手”们的协助。 拥有一线河景 旅游地产发展的负面作用。 轨道交通无确切通车日期 “运河概念”文化附加值 政策的不可预期性. “申遗”对城区地位的提升，吸引国内外的眼球。 产品的成功，有望造就项目品牌和企业品牌共荣。 项目印象 它所占据的是一块不容辜负的黄金版图。 它具备“优价”物业的先天基因。 它是个恒久长远的企业“公关阵地”，是凯德置地品牌在国内、国际享尽眼球的活招牌。 它是凯德置地在杭州一战成名的机遇！ 项目印象(一） 分期开发，一线河景地块后开，以享受前期铺垫带来的丰厚价值。 开发顺序： 不宜盲目崇洋，应与运河的文化肌理和市政规划建筑达到和谐呼应，避免建筑产生视觉突兀，不伦不类。 立面特色： 由于地块被公路分隔，形成相对独立的住宅组团，客层定位和物业类型也不会相同，这种情况产生的利弊需要调和。 规划方面： 项目产品力： （由于不知规划、设计的具体情况，这部分暂略） 如果有幸能够合作，我司将断续密切关注杭州市场动向、产品力建议和分析，为更深入的后续报告做好准备。 它应当是这样的物业： Thanks 供应规模 投资潜力分析 未来市场放量较大 2000年以来，杭州市的房地产市场有大量的新项目在开发，使近几年的施工面积大幅度增加；同时由于工期和施工进度等主客观因素的影响，1995年—2005年间均保持在500万平方米/年的竣工量。施工量的剧增不仅微幅带动了竣工量，同时也为未来的市场提供了潜在的供应。 (数据来源：杭州市统计局) 房地产投资风险 投资风险分