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关于京沪租房新规合法性剖析 　　摘要：高房价下的群租现象在大城市普遍存在，且带来了一系列社会问题。为了维护住户利益，各大城市纷纷出台新租赁规定。结合京、沪出台引发争议的租赁规定，从保障住房权的角度分析租赁规定合法性问题，认为其缺乏法律依据，损害了公民的住房权。为了解决大城市租赁引发的社会问题并保障公民的住房权，应当从立法保障、依法行政及司法救济三个层面提出相应对策，以期有所助益。 　　关键词：租赁新规；住房权；合法性 　　中图分类号：F293.31(21，251)　文献标识码：A　文章编号：1004－0544(2012)03－0166－05 　　一、问题的提出 　　随着改革开放的深入和城市化进程的加快，我国以京、沪为代表的大城市在经济高速增长的同时也面临外来人口源源涌入的巨大压力。为满足最基本的生存条件，买房租房二者必择其一。然而高居不下的房价，使得买房成为了摆在人们面前的现实难题；而大城市租房价格也颇高，亦超出一般外来人口所能承受的范围。“蜗居、蜂巢、胶囊宿舍”等新词的出现便是无房者窘居生活的真实写照。为了节约生存成本，合租、群租现象应运而生。有人把这种生活形象地概括为“开门上床、伸手碰墙、排队如厕”。但是，这种群租房存在很大的安全隐患，且群租者由于人员混杂。也引发出来了一系列如扰民、侵犯业主相邻权、财产安全、人身安全的隐患，加大物业管理的难度等问题。于是，各地纷纷出台了租赁房屋的相关限制规定，如北京规定五类人不得租房、上海规定一间房只能租给一人或一家、深圳规定群租人均面积不低于3平米等。这些规定对租房的对象和人数提出种种限制。 　　二、京沪租赁新规的争议性 　　2011年7月13日，北京和上海同时出台地方法规，对房屋租赁市场加强管理。京、沪两地出台的租房规定颇受热议。 　　北京市公安局发布的“五不租”规定：禁止房东将房屋租给无合法有效证件的人员，从事非法经营活动的人员，从事非法宗教活动的人员，所租房屋用于非法生产、储存、经营易燃、易爆等危险违禁物品的人员以及违背生活作息规律、有利用所租房屋进行违法犯罪活动的可疑人员。对于把房子租给这五类人的房东，将被处以罚款，罚款上限将达到房屋月租金10倍或处以5日拘留。上海房管局出台的《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》以及后来公布的《关于抓紧完善管理规约，增补规范租赁行为相关条款的通知》通过行政规定和管理规约示范文本增补条款的形式明确：居住房屋租赁必须符合本市规定的房屋出租条件和人均承租面积标准；不得擅自改变房屋原设计功能和布局，对房屋进行分割搭建，按问或按床位出租或转租：不得将厨房、卫生间、不分门进出的客厅改成卧室出租或转租；授予物业公司对房屋装修和租赁备案的管理权限；对违反公约出租或转租的，业委会可书面责成业主或承租人立即终止租赁行为。 　　规定出台后，北京的“五不租”以及上海的禁止“群租”都引发了各界的热议。京沪两地的新租赁规定主要为了群租现象的解决，而群租房的出现是有复杂原因的。其一，商品房价格和租房价格高于大多数人的承受范围。其二，弱势群体为了能获得栖身之所，降低对住房卫生、安全等环境的标准。弱势群体的选择说明他们更为关心的是能否实现住房，至于住房环境如何，即能否达到国际人权法中规定的“适当的住房权”，是次要问题。为了解决最基本的居住问题，只好选择群租。鉴于此，政府在进行干预时就不能不考虑到这一弱势群体的利益，在协调好这一群体和小区居民双方利益的基础上解决问题。而京沪新规定则为了维护住户的利益而一味地打压弱势承租者的利益，争议便由此而生。支持反对兼有。 　　对于支持方而言，代表性群体多是小区居民及小区物业管理机构。他们认为，群租现象引发的一系列扰民、治安等问题，严重影响到居民的生活。其中“上海绿城群租案”及“北京第一群租案”的发生正是群租问题的典型。而北京及上海政府机构的介入，很大程度上是以维护这一方的利益为前提而进行的，因此，“五不租”和禁止“群租”的规定对于此方利益是有利的维护。 　　而对于反对方而言。代表性群体自然就是没有住所的外来低收入人员。这一群体因为收入较低无法承受起昂贵的租金，因此选择了群租，这完全是迫于生存的现实而进行的选择。选择群租本身就是意味着选择了恶劣的生活条件，而政府“五不租”与取缔“群租”的规定对于这类群体而言，无疑是雪上加霜。如，北京“五不租”中有一限定条件是“违背生活作息规律”者不租，这一规定引发了“三班倒”族群的不满。对于这些无固定上班时间的出租车司机、餐饮服务行业的从业人员、部分IT工作人员等等而言，连选择恶劣生活条件的权利都予以剥夺。 　　此外，部分专家学者也批评租赁新规，认为这些规定有歧视外来人员之嫌，限制外来人口自由进城，这可能涉嫌侵犯公民天然的迁徙权，行政管理的使用不能以损害公民自由迁徙权为代价。所