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关于物业税功能定位及可行性分析 　　［摘 要］本文从物业税的特点出发，结合国外征收物业税的经验教训，探讨我国开征物业税的功能定位，进而结合我国国情探讨开征物业税的可行性，最后对开征物业税提出相关的建议。 　　［关键词］物业税 功能定位 可行性 建议 　　 　　一、物业税的特点 　　物业税是舶来品，来自于香港和东南亚。虽然世界上许多国家和地区都开征物业税（有些国家称之为不动产税或房地产税等），但是到目前为止， 物业税并没有标准的统一的定义。一般意义上，物业税是一种财产税，以不动产为课税对象，要求其所有者或承租人每年都要缴纳一定的税款，并且随着不动产市场价值的变化而变化。 　　其特点有三：其一，物业税的课征对象是处于保有环节的不动产；其二，计税依据以每一个课征年度不动产的市场评估价值为准；其三，开征物业税前提是明晰的产权关系。由于我国土地制度的国有化，所以我国开征物业税也必然会有自己的特点，不会照搬国外的模式。尽管目前我国还没有明确提出征收物业税的具体实施方案和细则，但其主要思路是将现行的房产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为在房地产保有阶段统一征收物业税。 　　值得注意的是，对比国内对物业税的主流认识就会发现，国内专家着重讨论的是开征物业税能不能抑制房价，达到宏观调控的目的；而国外学者谈的则是开征财产税可以帮助政府为公众提供更加良好的社区公共服务，两方面基本上没有共同点。可见，我们所讨论的物业税并没有汲取到国外财产税的精髓，并没有清晰的准确的功能定位，从而对物业税的有效性产生重大影响。 　　二、物业税的功能定位 　　当前有一种观点，认为开征物业税有利于改善房产价格过高的态势。尤其是在政府加大调控力度而房价却一路飞扬的背景下，这种观点影响甚大，也是公众对物业税保持高度关注的原因。笔者认为，物业税是一种长期制度安排，不是一种短期控制房价的工具。应以规范我国财产税制为契机，同时借鉴国外物业税的设置，建立以市场价值体系为基础，体现财政收入职能、公共服务职能和完善房地产税收体系职能的物业税制度 　　 一是物业税能为地方政府提供稳定的收入来源。不管是中央集权制国家，还是联邦制国家，基于应税房地产具有比较固定、不易隐藏、保值增值性强等特点，一般将物业税作为地方政府（主要对应我国的市县级基层政府）主要的财政收入来源，以满足地方政府提供公共服务的需求。凡是实行分税制的国家，物业税收入基本划归地方政府，作为地方税的主体税种。由于各国国情不同，税制差别较大，物业税在地方财政收入中的比重也有较大差异。统计数据表明，英国和澳大利亚物业税占地方财政收入的比重为100％，美国为50%～80%，法国为69%，加拿大为85%，日本为32%；二是鼓励地方政府负起提供公共服务的责任来，地方政府改善居住的环境和提供教育医疗等公共产品方面的支出，很大部分就是通过物业税提供的；三是有利于构建和完善我国房地产税体系。初步统计，现阶段在我国一套房子经过立项、建设、配套、销售等环节涉及到房地产的税种有12 项，涉及房地产的收费多达50 项，两者共计62项。因为税费不同性质，不能轻易地将收费改为税收，但是鉴于我国房地产领域乱收费、重复收费现象的严重性，而且具有“重交易、轻持有”的特点，与国际房地产税收体系“轻交易、重持有”的原则完全相反，因而对房地产税制进行改革、理顺房地产税费构成显得极为必要。 　　不要赋予物业税太多的功能。物业税并不以降低房价、引导资源配置为目标，也不以抑制开发商圈地、降低开发门槛为主要内容，而只是一种单纯的政府公共服务价格。虽然物业税某种程度上也能起到对居民财富和收入进行二次分配、促进或抑制房地产市场上的某些行为的作用，但这都是次要的和间接的。如果把物业税作为政府干预房地产市场的政策工具，那么物业税制度就需随着房地产市场的周期循环和短期波动而不断调整，其税基、税率、减免范围等关键参数一年之内可能就要变化若干次，这是难以想象的事情。 　　三、开征物业税的可行性 　　物业税总是“千呼万唤不出来，犹抱琵琶半遮面”，进展缓慢，虽然在几个城市“空转”，但效果不得而知。从提出问题到现在，之所以进展缓慢，存在以下问题： 　　1.土地权属问题。物业税作为一种财产税，是国家对不动产所有者强制征收的税收，但中国的土地公有是极其刚性的底线规则，不动产业主根本不可能拥有物业所占土地的所有权。因此出路只有两条，要么改土地公有为私有，要么只对地面建筑物部分进行征税，但房屋本身的价值是逐年递减的, 即使是新建的房屋其价格相对于其所占土地来说也不大, 对一项不值钱的财产征收很多税显然是不合理的。无需多说，这两条出路都存在很多障碍，甚至制度性的不可能。 　　2.相关法律法规的完善。目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多， 其中涉及土地出让制度的就有