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企业改制土地评估工作中测算划拨土地使用权价格浅述 　　【摘 要】根据国土资源主管部门对提高企业改制类土地估价报告水平的要求，国土资源部办公厅颁发了《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号），该文件对企业改制土地估价报告中需增加的评估测算内容、规范备案报告格式以及科学测算确定土地增值收益率等相关问题进行了规定，笔者就该文件出台的背景、现行企业改制土地估价报告中测算内容的欠缺、企业改制划拨土地使用权价格测算应注意的问题以及测算该划拨土地使用权价格的意义等逐一进行分析。 　　【关键词】企业改制；划拨土地使用权价格；评估 　　一、测算划拨土地使用权价格文件出台背景 　　国土资源部于2001年2月13日颁发了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发[2001]44号）（以下简称44号文），对改革土地估价结果确认与土地资产处置审批程序进行了说明；同年5月29日，国土资源部办公厅颁发了《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案颁发（试行）〉的通知》（国土资厅发[2001]42号）（以下简称42号文），该文件结合44号文精神，对企业改制土地资产处置审批的权限划分，不同级别管理部门的审批范围，审批规范程序和规范文件格式等做出了详细的规定。根据上述两个文件，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。 　　按照该项要求，企业改制类土地估价报告在撰写时，应分别测算按国土资源部批准的土地使用权方式的国有土地使用权价格（出让、授权经营、作价出资）和该宗地的划拨土地使用权价格。该项规定有利于合理的确定土地使用者对其使用的划拨土地使用权价格进行显化，有利于国家土地管理部门对于真实的土地收益进行测算，从而更加清晰的了解在国有土地使用权出让（授权经营、作价出资（入股））价格中，国家应获得的实际土地收益情况。 　　二、现行文件所规定的土地估价报告测算内容的欠缺 　　根据44号文和42号文，现行企业改制土地估价报告只测算有偿使用或采用国家授权经营、作价出资（入股）方式的企业改制价格，由于授权经营和作价出资（入股）方式的国有土地使用权价格其价格水平与国有出让土地使用权价格水平一致，因此在测算过程中，一般按国有出让土地使用权价格来测算授权经营和作价出资（入股）方式的国有土地使用权价格，其测算的最终结果为国有出让土地使用权价格，或采用授权经营、作价出资（入股）方式的国有土地使用权价格，并参考各地方土地管理部门颁布的土地出让金收益比例，采用出让土地使用权价格扣除土地出让金的方式测算国家资本金、国家股本金。 　　根据44号文的明确规定，企业改制时可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，因此现行企业改制类报告中采用出让土地使用权价格扣除土地出让金的方式来测算企业改制土地估价工作中的划拨土地使用权价格，显然与44号文的规定不符，在土地评估中，需要在土地估价报告中增加划拨土地使用权价格的测算内容。这也是国土资源部办公厅出台《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）文件的重要原因，为企业改制类土地评估中原土地使用者权益的确定提供依据。 　　三、在评估划拨土地使用权价格中应注意的问题 　　根据《关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函[2009]311号）文件的规定，出让或划拨土地使用权价格评估，评估结果至少采用两种估价方法综合确定。对于出让土地使用权价格，可参照原评估方案，并严格按照《城镇土地估价规程》进行测算；为了避免所需评估的两种价格互为依据，因此在评估划拨土地使用权价格时，不能与评估出让土地使用权价格采用同一种评估方法，根据目前土地估价工作中的实际情况，评估划拨土地使用权价格首选成本逼近法进行评估，其次选用基准地价系数修正法、市场比较法等来确定。 　　鉴于目前土地估价工作的实际情况，一般在企业改制工作中对于划拨土地使用权价格的测算首选成本逼近法评估，根据不同区域的实际情况，在运用成本逼近法测算划拨土地使用权价格时，应区别城乡接合部（或郊区）与城市建成区测算内容的不同，下面就这两类地区采用成本逼近法测算划拨土地使用权价格的重点分别进行阐述。 　　（一）城乡接合部或郊区 　　城乡结合部或郊区的划拨土地使用权价格的评估按照成本逼近法进行，土地平均取得成本主要是征地补偿费、安置补助费、青苗补偿和地上物补偿等费用；土地开发成本为该地区同类用地各项基础设施配套费之和；此外，还应测算土地取得成本中所产生