住宅小区物业管理剖析.docVIP

住宅小区物业管理剖析 　　摘 要：对住宅小区业务管理展开深入、系统的分析，将对改善居民生活环境、提高生活品质具有重要的现实意义。 　　关键词：物业管理；住宅小区 　　1 物业管理的相关知识 　　1.1 物业管理的定义 　　物业管理（Real Property Management或Property Management），是指专门的机构受物业所有人的委托，按照国家的法律以及合同和契约行使管理权，运用现代管理科学和先进技术对已投入使用的物业以经营的方式进行管理，同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并向业主或租户提供多方面的综合性服务[1]。物业管理种类繁多，按特征可以细分为住宅小区、酒店、仓库、学校、医院、写字楼、会展中心等物业管理。本文主要是对住宅小区物业管理存在的主要问题进行研究，分析产生这些问题的原因，以及提出其今后的发展对策。 　　1.2 住宅小区物业管理的作用 　　住宅小区是由不同的个体户业主组成的团体，统一的管理服务不可缺少，物业管理在住宅小区中发挥着重要的作用：首先，能为小区居民创造一个治安良好、环境优美、交通便利、干净卫生并有多种锻炼器材以及娱乐设施的生活空间。这种生活条件能营造一个安定的社区，使住户过的舒服，住的安心。其次，能够给业主、开发商以及政府带来经济效益。可以使业主对自己的物业享有更多的使用年限。物业的使用寿命增加了，价值也就提高了，这样可以提高开发商的信誉，房屋后续销售也就增加了。良好的物业管理还可以减少政府财政的支出，即用于绿化、环境卫生以及其他公共市政设施上的费用。再次，让业主得到心理上的满足。物业管理给小区带来舒适的环境，小区业主住的开心，对现状产生一种幸福感、满足感，房地产业才能持续健康的发展。最后，可以促进再就业进程。随着住宅小区的不断增多，物业管理人员的需求量增大，就会有一大批人员获得再就业的机会。 　　2 我国物业管理的发展历程 　　2.1 国内物业管理的发展历程 　　在新中国成立以前，城市房屋基本上是私有的，个人可以自由支配和管理。新中国成立后到改革开放以前，城市房屋及土地归国家所有，由国家统一规划，分配和建设。在这期间，全国城镇人均住房面积发生了很大的变化，从建国初期的4.5-4.6平方米到文革（1966-1976）前的7.8平方米，最后到改革开放前的3.6平方米。造成这一变化的主要原因是这期间房建发展缓慢，特别是文革期间，基本没有发展，而人口增加很快。为改变这一现状，从1978年开始，国家加快住房建设步伐并进行住房体制的改革，随着改革的不断深入，房地产业迅速增长，小区住宅的不断增加，物业管理行业就是在这样的背景下逐渐发展起来的。 　　如今，经过31个年头的发展，物业管理行业在我国已经具有了相当的规模，物业管理场也越来越大，行业竞争日益激烈。在全国范围内得到了广泛的推广，已经成为了日趋成熟的新兴行业。 　　3存在的主要问题 　　3.1 物业管理企业还未理清与社会相关方面的关系 　　首先，由于前期是由房地产开发商自己管理小区物业，等售楼后物业服务企业接受管理，在交接过程中与双方的关系职责不明，给后期小区物业管理增加难度。此外，一个健康的住宅小区要长久稳健的运营小区，必然要跟社会上的相关部门联系，主要包括供水、供电、天然气、消防、保安、园林等。因此，小区物管企业要理清与这些相关部门的关系，以保证住宅小区正常的运转。 　　3.2 物业管理企业与业主之间的矛盾纠纷不断 　　在现实中，很多业主在购买了房子后，还没住进去，就会被物业管理公司强制要求签订物业服务合同与公约等。此外，业主也会被收取物业管理费等相关费用，有些费用物业管理企业没有明确的合同规定，这样就会造成业主拒交或欠交相关费用。如果业主没按要求缴费，物业企业就不给钥匙，导致业主无法登机相关入住手续。等业主入住后，如发现墙体裂纹、漏水漏电等房屋质量问题，找房地厂商解决问题无果，便会向物业企业发泄不满情绪，拒交物业费。大部分物业公司在遇到这种情况时，经常会以停水停电的手段来催业主缴物业管理费。这是一个恶性循环，这样处理问题的方式是违法的，结果只会使物业管理企业与业主之间的矛盾进一步升级，而不能有效化解矛盾。 　　4 我国住宅小区物业管理主要问题的原因分析 　　4.1 物业企业与房地产商之间的法律关系不明确，职责不清楚 　　在现实中，还存在一部分房地产商与物业企业是属于隶属关系。在很多小区的物业管理中，物企企业是由房地产商直接指定的，或者物业企业本身就是房地产开发商的子公司，这种特殊的关系还是在一些小区中存在。因此，当业主入住后发现房屋质量问题，物业企业往往也会偏袒房地产商，业主发现解决问题无果会把不满情绪发泄到物业企业上甚至拒交物业费。 　　4.2 物