01拿地阶段——可行性研究报告模板.ppt

xx地块可行性研究报告 谨呈：——房产开发有限公司 准确的理解客户目标是我们一切研究的出发点 1、取得土地的合理价格区间 假设开发法是测算土地取得价格最为科学的方法 假设开发法的原理： 开发商的最终目的是为了得到可销售的房屋而非土地。因此，决定一宗土地价格高低的最根本因素是该地块上的房屋建成后的市场销售价格。也就是说，我 们可以从房价倒推出地价，这种方法在估价上称为假设开发法或者剩余法。 地 价＝开发完成以后的总房价－开发费用－利息－利润－销售税费－购买土地需要缴纳的税费  逐个预测和确定假设开发法所需的各个参数的数值是工作的基本思路 示例：**地块价格测算 项目分两期开发，开发周期不超过3年，销售周期滞后0.75年 开发成本确定：XX市小高层的建安成本在1500-1800元/平方米之间，本次测算取1600元/平方米；商业取1700元/平方米；附属公共配套取1500元/平方米 销售价格及销售率 其他相关税费确定 稳健价格：楼面地价1366元/平方米，总地价3.06亿元；乐观价格：楼面地价1642元/平方米，总地价3.67亿元 XX地块的冒险型地价：楼面地价最高不超过1916元/平方米，总地价不超过4.28亿元 地块未来的销售情况按照最为乐观的方案（销售收入增长10%，开发成本下降10%）测算时，如果企业愿意牺牲部分目标利润，成本利润率降低至15%，目前可支付的地价则可提高至：楼面地价1916元/平方米，总地价4.28亿元； 成本利润率降低至10%时，我们认为企业需要承担的风险过大，不建议采用此方案。 本报告是严格保密的。 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 ： 拿地 阶段 客户目标 2、竞投的操作建议 根据市场现状和预测未来房地 产市场发展趋势的前提下给出 合理价格区间。 根据专业经验和对当地市场的析， 并结合项目实际情况给出土地价格 竞投区间。 假设开发法的适用性分析： 运用假设开发法的关键和难点是客观地确定未来市场状况，这些数据资料是通过市场调查和分析预测得来的，它们准确与否，直接影响结果的客观、合理。而分析预测通常是不容易把握的，所以我们在运用假设开发法时，市场调查必须详实，分析预测必须客观，才能保证最终结果的准确性。 估价方法 假设开发法需要确定的主要参数： 物业建成后的销售价格； 物业的开发节奏； 物业的开发成本 1 项目地块解析 ６ 土地竞投价格确定 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 工作思路 确定测算参数 项目定位 ４ ５ ２ 开发商背景：拿地背景、政府承诺及风险 地块区位解析：行政区划、城市位置 地块周边环境解析：地块四至条件、天然景观资源、 市政生活配套 地块现状解析：平整程度、动拆迁进度 地块指标解析：用地红线、容积率、限高、占地面积 地块交通解析：公交体系、轨交体系、道路状况 地块优劣势评价 1 项目资源体系 项目定位 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 ４ ５ ２ 土地竞投价格确定 6 城市概况、规模 城市地位、规划定位、产业结构 人口概况、人文特征 经济发展水平：GDP、恩格尔系数 1 项目地块解析 项目定位 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 ４ ５ ２ 土地竞投价格确定 6 1 项目地块解析 项目SWOT分析 城市宏观背景 3 ４ ２ 房地产宏观市场：政策法规、土地供应、 开工量、竣工量、空置率 房地产微观市场：供求对比、价格分布与走势 二、三级竞争 区域典型楼盘分析：产品形态、阶段价格、 销售状况 消费特征分析：客户来源、偏好与承受力 房地产市场 项目定位 ５ 土地竞投价格确定 6 1 项目地块解析 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 2 4 静态市场对比 优势 劣势 机会 威胁 项目定位 ５ 土地竞投价格确定 6 1 项目地块解析 5 项目SWOT分析 房地产市场 城市宏观背景 3 ４ ２ 土地竞投价格确定 项目定位 6 客户初步定位： 由交通导入及竟品客户构成确定 产品初步定位： 由市场竞争及本体限制条件确定 价格初步定位：权重打分法 1 项目地块解析 ６ 土地竞投价格确定 项目ＳＷＯＴ分析 房地产市场 城市宏观背景 3 项目定位