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加强房地产企业成本管理剖析 　　摘要：本文从房地产企业成本管理现状入手，分别从征地、前期开发费用、施工成本、借款控制与管理以及竣工和销售阶段的成本管理进行了分析。旨在与同行进行业务交流，以不断提高房地产企业的成本管理水平，为实现企业经济效益最大化奠定坚实的基础。 　　关键词：房地产企业；成本管理；措施 　　加强成本管理是促进企业经济效益最大化的重要手段，但成本管理必须建立在确保工程质量和施工安全的前提下。那么作为新时期背景下的房地产企业成本管理人员，应怎样开展这项系统而又复杂的工作呢？以下笔者结合自身工作实践，通过对我国当前房地产企业成本管理现状的分析，提出几点关于如何加强房地产企业成本管理的措施。 　　1.分析我国房地产成本管理现状 　　为了更好的加强房地产企业成本管理，实现企业经济效益的最大化，就必须认真分析当前房地产企业在成本管理的现状。就当前来看，一些房地产企业在成本管理方面或多或少的存在一些不足，综合来看，主要体现在以下几个方面。 　　1.1难以对成本进行全面有效的管理 　　在房地产行业中，一些房地产企业为了实现经济效益的最大化，往往只重视开发之后的成本，而对于开发中的成本则不太重视，导致企业成本管理效果不佳。而究其根源，这主要是由于其成本管理意识淡薄，势必会影响到企业的经济效益。这种模式下的企业只重视对企业内部的成本管理，对外在的开发过程则过于疏忽，以至于无法形成严密的成本管理战略体系。显然，在当今时代，这一成本管理模式已经难以适应时代发在的需要。加上房地产开发建设时间很长，因此一些成本管理人员在成本管理过程中往往难以对成本进行全面有效的控制[1]。 　　1.2忽视对成本管理的事前预算，没有用长远的眼光看问题 　　由于在房地产行业中一些企业管理者只重视开发过程中的成本控制，而在建筑开发前没有事先对成本进行预算及制定规划，使成本管理缺少完整的一套体系。另外，很多的企业目光短浅，只纯粹的注重工程的进度及质量，使花费的成本过大，从而造成了企业经济效益的降低，这种结果都还要“归功于”管理者的成本管理体系不够完备，没有经过严密的预算而导致的严重后果。 　　2.加强房地产企业成本管理分析 　　从房地产成本管理现状，我们可以得出，企业要想获得经济效益，作为管理者就要有长远的目光，用发展的眼光看问题，在开发房地产前就要对其进行准确的预算，并且要做好对工程的事前和事中及事后的成本控制，建立一套完备的成本管理模式，不造成对成本的浪费，要对成本管理引起重视。具体来说，在成本管理过程中应切实做好以下几方面的工作[2]。 　　2.1征地应谨慎 　　在征土时，应对土地所在地的地理环境、人文环境、社会经济环境进行详细的了解，并时刻关注国家及地方出台的相关政策和法规，以便于及时了解最近征税规定、拆迁及其它的新政策。在此基础上，还应做到胸有成竹，对土地进行科学合理的估价，以防在未来发生不可预知的财务风险，降低企业的财务风险，提高企业的成本管理水平。 　　2.2严格管控前期开发费用 　　在房地产企业开发前，应对所开发的项目进行详细的预算，把眼光放长远，从多种方案中选择最优的方案，以便于加强房地产项目的成本管理，提高项目的可行性。在发包过程中，应根据最新的招标法和规范的招标程序科学合理的确定招标单位。除此之外，设计阶段占总成本20%到30%，因此，在对项目进行设计时应充分的考虑成本的控制，以达到节约成本的目的，实现企业经济效益的最大化。 　　2.2.1委托项目之前必须向设计方表明设计意图 　　在我国，房地产工程项目的设计主要由专业的设计单位进行，因而作为房地产企业，应将项目委托给专业的设计单位，在项目委托之前，房地产企业应设计方提供设计资料，并表明设计意图，例如房屋的形状，地理环境，绿化度，以及建筑的质量要求等。以确保设计单位按照要求进行设计，达到最佳的设计效果，而这一过程中的成本控制，就属于前期开发费用的控制，企业应加强与设计方的合作和交流，一道加强设计成本的控制，才能更好的提高成本管控成效。 　　2.2.2对施工设计图纸进行严格的审核 　　在施工设计图纸“出炉”后，房地产企业应对其进行严格的审核，并选用最佳的设计方案，以达到节约成本和提高效益的目的。在对设计图纸和施工方案进行审核时，就应严格注意以下几点： 　　第一，房屋建筑在布局位置方面的设计是否适合，例如房屋的结构它是否顺应时代的发展潮流，以及是否深受广大人民的喜爱，另外，环境是否优美，绿化率的大小等，这几对于售房率的提高至关重要。尤其是随着人们生活水平的提高，在居住方面的要求也变得更加丰富多彩，如何才能更好的满足顾客的需要而又能确保企业的经济效益，已成为当前房地产企业的共同的困惑。因而必须加强设计图纸和方案的审核；才能更好的解决这一难题。 　　第二，