房地产业-国际村商业街标杆研究报告(DOC 21页).docVIP

国际村商业街标杆研究报告 目 录 一、引言 2 二、标杆分析 2 1、香港兰桂坊酒吧一条街 2 2、阳朔西街 9 3、丽江四方街 12 4、三里屯 5、什刹海 14 三、四条著名商业街对比分析 15 一、引言 商业究竟是什么？是吃、住、行、游、购、娱吗，是喝茶、聊天、购物吗？带着这个疑问，首先让我们感受一下国内外最出名的五个商业街的气氛，用以寻找什么是商业，什么是我们国际村商业街项目将表达的商业。 二、案例分析 1、香港兰桂坊酒吧一条街 名称：香港兰桂坊酒吧一条街 简介：兰桂坊是香港的一道风景线了。平实的街道布置，两条平行的步行街，外加一小段连接两条步行街的大道，步行街不长，每条街步行不过七八分钟路程。街巷短小、狭窄、呈Ｌ形并用鹅卵石铺成，街巷满布西式餐馆和酒吧，街道两旁的酒吧门面狭小。超过五十家餐厅和各样的消费埸所，名字和装饰十分西化，洋溢特有的欧陆风味和异国情调，被誉为香港特有的文化特区。 图片展示： 兰桂坊酒吧logo 兰桂坊酒吧logo （欧风） Marli 营业时间：每天下午17点至凌晨2点 （欧风） Agave 龙舌兰 （营业时间：每天下午17点至凌晨） （欧风） Al’s Diner （营业时间：每天上午11点至凌晨2点(星期五、星期六营业到凌晨4点) （欧风） Bar George 乔治酒吧，营业时间：每天下午3点到凌晨 （欧风） Beiru 营业时间：中午12点至凌晨 （欧风） C bar 营业时间：每天上午9点到凌晨1点 （科幻） Volar （科幻） Chef Japanese Restaurant Bar? 巨匠日本料理酒吧 （科幻） Club 97 （古典） Insomnia? 失眠症 营业时间：每天24小时营业 （古典） The Dublin Jack 营业时间：每天中午12点至凌晨 地图 位于繁华区域 4） 结合项目进行特色分析 特色文化：富西方文化的地区 酒吧文化是一种反叛的文化，最初由年轻人兴起和推崇，强调夜晚不归，强调狂欢和沉沦、刺激和纵欲。现在已经成为青年人的天下，亚文化的发生地。 全国酒吧文化很多，北京、上海、深圳酒吧都以其特色存活发展，（北京的酒吧　　粗犷开阔，上海的酒吧细腻伤感，广州的酒吧热闹繁杂）成都的玉林酒吧以其艺术小酒吧而鹤立鸡群，独彰异彩。 分析兰桂坊的特色，项目可以借鉴其酒吧一条街的做法，但是基于其商业区位以及文化底蕴等方面的限制，项目发展兰桂坊式样的酒吧文化不适合，项目需要创造一种有别于兰桂坊的酒吧文化，同时也有别于成都艺术小酒吧的文化，一种生动但不糜烂，一种洋溢但不颓废的酒吧文化。 项目需要注意问题 兰桂坊的特色 项目酒吧一条街的规划，需要充分借鉴兰桂坊酒吧的特色，小体量，小规模，小门面展现，充分凝聚酒吧的商业人气； 酒吧风格以丰富为首要出发点，欧式、中式、远古、超现实、科幻等都可以尝试，分别根据不同的消费年龄段进行项目的氛围包装； 酒吧文化成功与否是酒吧一条街成功与否的关键。项目的酒吧文化可以充分挖掘项目“永定河文化和中轴文化”，打造中西贯通、传统与现代交融的独特酒吧文化，以大自然的和谐为设计主题，形成文化，形成亮点； 项目风格主要是欧式风格，项目酒吧设置中，可以创造中欧对比系列文化，从风格到创意。正如兰桂坊中，小小的中式店面，巨大的英文招牌，极具特色； 项目将餐饮和酒吧结合起来，充分发展中西合璧的饮食文化。 一条食街，既有意大利的餐厅，又有苏豪式的酒吧，具有中西合璧的饮食消费文化 节庆活动；圣诞节、万圣节、兰桂坊节、食品节 消费水平：一杯鸡尾酒也不过二三十港元，一杯加冰的伏特加50元港币，酒吧还为所有客人免费提供花生、无花果等小食品。一瓶355毫升的嘉士伯啤酒，一些酒吧最低时仅卖15元。 每次叫酒水，都要随即付费，一般还要付给酒吧服务员一定小费 区域规划设置：酒吧多数的规模都很小，只有几十个坐位；几家日式餐厅，法国化妆品店、雪茄店，经营着日本“铁板烧”、印度咖喱、马来西亚、泰国、越南及中式美食的各式餐馆。 发展趋势：注入新元素，旁边的SOHO区以开创饮食界传奇为发展重心，使得兰桂坊在原有的历史年代之外，又注入多元化新生命。 上海的兰桂坊、广州和北京“兰桂坊”等发展很好；，“兰桂坊”已成为一个总体的饮食业名牌，而这种中西合璧的消费饮食文化已经逐渐流行起来。 消费人群分析 消费人群以年轻人为主，中年人 预计项目消费人群比例为成都中高收入群体（80%）、省内外度假游客（10%）、国外游客（10%），针对80%的成都本地消费者，需要杜绝一次性消费情况；需要在酒吧的经营模式上创造消费者连续消费的可能，比如实施分时消费，折扣付款方式；或者投掷幸运蛋的方式，留驻消费者。 有待深化。 人群：外籍人士以及本土的年轻白领 消费习惯：聊天、欢歌热舞、观光旅游感受气氛、物色