宏观调控下北京市房地产业产出贡献度动态剖析.docVIP

宏观调控下北京市房地产业产出贡献度动态剖析 　　【摘要】近年来，房地产业发展迅速，尤其在北京，房价持续上涨，不同研究者对于房地产业是否出现了局部性泡沫各持己见，对于房地产业是否还是北京的支柱产业也争论不休。本文将根据国家的宏观调控政策对北京房地产业的发展划分为不同阶段，对其产出贡献度从直接贡献度与间接贡献度两个角度全面进行定量分析。本文认为，北京市房地产业对北京地区经济发展有较大带动作用和贡献度，但是，房地产业发展过热影响了其作为支柱产业的作用发挥。 　　【关键词】北京 房地产业 宏观调控政策 产出贡献度 　　一、北京市房地产业的宏观调控及发展阶段划分（2002-2012） 　　（一）北京市房地产业调控阶段划分 　　随着城镇化的进程加快，房地产业也加速发展，房价一直居高不下，作为主导产业，房地产业对整个国民经济的发展有着举足轻重的作用，因此，房地产业的稳定发展引起了政府的高度关注。多年来，政府对房地产业采取了多种措施来保证其稳定发展，根据采取的宏观调控可以对近十年房地产业的发展划分为四个阶段，见表1。 　　（二）调控效果 　　为了准确分析2002年～2012年北京市房地产业的动态发展，以及政策调控效果，本文选取这十年内北京市房地产开发投资额，及商品房销售价格指数两个指标进行分析。 　　从图1中可以看到，近十年北京市房地产投资额整体是增长趋势，但增长速度有不同程度的波动，2002年到2004年之间增长很快，在政府一系列的宏观调控后，增速在2005年大幅下降，加之2008年全球金融危机，北京市房地产投资额也受到影响。为积极应对危机，在国家宽松政策的引导下，北京市房地产投资额又迎来新一轮高速增长，并于2010年增速达到最大值。随限购等政策的出台，2012年北京市房地产投资额增速仅为3.86%。 　　2011年开始，国家统计局开始实施住宅销售价格指数统计，因此数据采取了2001年至2010年。从图2发现，2001～2003年房屋销售价格指数几乎没有变化，2004年开始价格一路高涨，并于2007年房屋销售价格指数达到峰值，总体一直处于高速增长中。 　　从两个指标看，北京市房地产在近十年内，一直处于快速发展时期，市场规模不断扩大，呈现出一片繁荣的景象，为稳定房价，国家调控频繁，力度逐渐加大，对抑制投机性需求起到了良好的效果，但是同时房价的高涨，调控后购房成本的增加也抑制了一部分刚性需求。 　　二、不同阶段北京市房地产业产出贡献度测算及其动态变化 　　（一）产出贡献度界定 　　产业贡献度是衡量一个产业对国民经济的贡献程度的指标，可以反映该产业在国民经济中的地位。房地产业具有高产业关联度等特性，因此，需从两个方面衡量房地产业对国民经济的贡献度，包括房地产业对国民经济的直接贡献度和房地产业带动其他相关产业发展对国民经济的间接贡献度。本文将采用增长值贡献法分别衡量各产业对国民经济的直接贡献度。具体计算公式如下。 　　直接贡献度=某产业增加值的增量/国民经济总产值增量 　　间接贡献度=∑（相关产业直接贡献度*房地产业对其总带动效应） 　　总贡献度=直接贡献度+间接贡献度 　　（二）测算方法及结果 　　1.北京市房地产业直接贡献度。本文采用增长值测算法对北京市房地产业的直接贡献度进行测算，该方法指某产业增加值的增量占国民经济增加值增量的比重。 　　为准确衡量，本文以2002年作为基期，剔除价格变动因素，分别计算出2002年至2012年北京市不变价GDP和不变价房地产增加值，并在此基础上计算出不变价GDP的增量变动额及不变价房地产业增量的变动额，进一步计算出2001年至2012年北京市房地产业对国民经济的直接贡献度（见表2）。 　　从图3显示：2002年～2012年间北京市房地产业对国民经济的直接贡献度有较大波动，可以用“三起三落”描述。2004年贡献度达到峰值31.33%，这与2003年对房地产业的鼓励政策有关，北京市房地产业得到了快速的发展；2008～2009年为应对金融危机保增长，对房地产业的宽松政策使其贡献度得到第二次快速上升；2011～2012年虽然国家采取了限购令等宏观调控，但其贡献度依然走高，2012年高达11.86%，北京市房地产业明显发展过热。而明显的下降点有2005年，2008年和2012年。由于“8.31”大限，“国五条”等调控政策使2005年贡献度急速回落到6.16%；2008年贡献度甚至跌至负数，主要受全球金融危机的影响，北京市房地产业也一度萧条，再加上2008年奥运会在北京的召开，北京市房地产业在很长一段时间限制施工，对房地产业的发展影响较大；在2010年贡献度更是飞速跌至-8.51%，这主要是对国家宏观调控政策的反映，2010年北京市实行了严格的房屋限购政策，使得住宅市场呈现萧条状