物业经营管理--第九章--财务管与绩效评价.docVIP

财务管理与绩效评价 内容提要 一、内容提要：1、财务管理概述 2、财务报告分析 3、物业管理绩效评价 4、绩效评价的主要方法 5、物业管理报告 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对财务管理、财务报告分析、物业管理绩效评价、物业管理报告等内容、方法的熟悉程度，以及物业经营管理中财务与绩效管理的能力和知识水平。 考试的基本要求： 掌握：物业管理绩效及绩效评价、物业管理绩效评价的主要类型、物业管理绩效评价的指标体系，物业管理报告的类型及内容构成，编写物业管理报告。 熟悉：财务管理的对象、目标、内容和手段，物业管理绩效评价的标准及评价结果的表达方法，物业管理报告编写中的注意事项。 了解：财务报告的构成与内容，财务报告分析的主要形式，财务报告分析的主要方法与一般过程，绩效评价的主要方法。 S 第一节 财务管理概述 一、财务管理对象 企业财务管理是指对企业财务活动和财务关系实施的管理，企业财务管理的对象包括企业财务活动和各种财务关系两个方面。 (一)企业财务活动：是指在商品货币经济条件下企业的资金运动，包括资金筹集、运用、耗费、收回和分配五个相互依存、相互制约环节。 (二)企业财务关系 企业财务关系是指企业财务活动所体现的企业与各方面的经济关系，包括与：所有者、债权人、债务人、内部各单位、职工、国家机关之间的财务关系。 二、财务管理目标 财务管理目标又称理财目标，是指企业进行财务活动所要达到的目的，是评价企业财务活动是否合理、有效的标准。财务管理目标为企业财务管理工作确定了基本的方向，是物业管理企业经营管理成功的前提。 一般来讲，财务管理目标有总体目标和具体目标两个方面。 (一)财务管理总体目标 最具代表性的财务管理总体目标的提法有利润最大化、资本利润率最大化或每股利润最大化、企业价值最大化或股东财富最大化 资本利润率又称净资产收益率，是企业净利润与资本(即净资产或所有者权益)的比率，用以反映企业运用资本获得利润的能力。每股利润也称每股盈余(或权益资本净利率)，是税后净利润与普通股股数的对比数。 (二)财务管理具体目标． 财务管理的具体目标可以概括为以下三个主要方面：筹资管理目标、投资管理目标、利润分配管理目标 三、财务管理的内容 财务管理的基本内容可概括为如下方面：筹资决策、投资决策、利润分配决策 四、财务管理的手段 要逐步实现企业理财手段与方法以网络财务为主，并将网络财务融入到企业资源规划(ERP)系统中。 网络财务是以互联网、内部网以及电子商务为背景的在线理财活动。 L 第二节 财务报告分析 一、财务报告的构成与内容 1、企业的财务报告包括会计报表和文字报告两部分。 2、会计报表又称财务报表，一套完整的会计报表通常由主表和附表组成。主表即企业在会计期末编制的主要会计报表，包括资产负债表、利润表、现金流量表和不需对外报送的成本报表。其中，前三张报表是企业的基本财务报表。这几张报表相互结合，全面地反映了企业的财务状况、经营成果、现金净流量和成本状况。 3、文字报告主要包括会计报表附注和财务情况说明书两部分。 二、财务报告分析的概念与形式 (一)财务报告分析的概念与特征 财务报告分析具有三个特征：拓展性、判断性、依耐性。 (二)财务报告分析的主要形式 1．根据分析的主体不同，财务报告分析可分为内部分析与外部分析 2．根据分析的内容和范围的不同，财务报告分析可分为全面分析与专题分析 3．从分析资料角度划分，可分为财务报表分析与内部报表分析 4．从分析的时期和目的角度划分，可分为趋势分析、现状分析、潜力分析 三、财务报告分析的主要方法：1、比率分析法（最基本）、2、比较分析法（最常用） 比率分析法包括相关比率分析法、构成比率分析法、效率比率分析法 比较分析法有：横向比较法、纵向比较法 四、财务报告分析的一般过程 财务报告分析工作，一般应当按照以下步骤进行：准备阶段、实施阶段、报告阶段 准备阶段主要由以下四个步骤组成：明确分析目的、确立分析标准、制定分析计划、搜索整理分析资料 实施阶段包括以下三个步骤：报告整体分析、财务指标分析、基本因素分析 报告阶段可分为三个步骤：得出分析结论、提出可行的措施建议、编写财务报告分析报告 第三节 物业管理绩效评价 一、物业管理绩效评价的概念与意义 (一)绩效与物业管理绩效 物业管理绩效包括物业管理企业和独立的物业资产管理项目两个层面。物业管理企业绩效，是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩。 物业资产管理项目绩效，是指物业管理企业受业主委托承担经营性物业的资产管理责任时，其受托管理的物业资产项目的绩效。 (二)物业管理绩效评价及其意义 1．物业管理绩效评价的概念 物业管理绩效评价是指运用数理统计和运筹学等方法，采用特定的指标体系，依照统一的评价标准，按照一定的程序，通过定量和定