第6章房地产规划与设计管理.ppt

塔楼 塔楼指四五户以上共同围绕或者环绕一组公共竖向交通形成的楼 房平面，平面的长度和宽度大致相同。 这种楼房的高度从12层以上到35层，超过35层是超高层。塔楼一 般是一梯四户到一梯12户。 塔楼主要有方塔楼、Ｔ形楼、井字形、风车形和蝶形等形式。其 中蝶形是新近出现的比较流行的一种新型建筑形式，而方形塔楼 则较多地运用在办公用途的建筑中。 别墅 别墅的特点主要有： ①别墅造型外观雅致美观，独幢独户，庭院视野宽阔，花园树茂草盛，有较大绿地； ②别墅内部设计得体，厅大房多，装修精致高雅，厨卫设备齐全,通风采光良好； ③别墅还有附属的汽车间、门房间、花棚等； ④社区型的别墅公共设施完备，有中心花园，水池绿地，还设有健身房、文化娱乐场所以及购物场所等。 在我国，别墅分为独栋别墅（Villa）和联排别墅（House），而在国外，一般所说的别墅单指独栋别墅（Villa）。 独栋别墅经典项目-北京优山美地 双拼别墅经典项目-北京提香草堂 联排别墅经典项目-北京水郡长安 房地产开发项目规划设计方案评价通过综合评分法或层次分析法对多个房地产开发项目规划设计方案进行评估并选定实施方案。在实际工作中，由于综合评分法简便易用，多采用此方法作为房地产开发项目规划设计方案的评选办法。 综合评分法是对规划设计方案的各项评价指标进行评分，其中定性指标采取专家打分，定量指标则转化为相应的评分，最后将各项指标的得分累加，求出该方案的综合评分值。 6.4.2 房地产开发项目规划设计方案评价 n Vk=∑Vik k=1，2，…，k I=1 n Vk=∑wiVik k=1，2，…，k I=1 若对评价指标依其重要性赋予不同的权重wi（i=1，2，…，n）， 则综合评分值为： 通过上述比较后，综合评分最大的方案为最优方案。 《国家康居住宅示范工程规划设计评分表》对国家康居住宅示范工程的评选就采用了综合评分法。 设有K个方案，每个方案有n个评价指标，Vik为第K个方案第i个指标的评分，则第K个方案的综合评分值为： 住宅小区的开发与管理上，一直有两种观点，一种观点认为住宅小区应当封闭式的，利用围墙等设施将小区包围成一个封闭独立的系统；另外一种观点认为小区应当是开放式的，应当不设立围墙等设施，让小区与社会完全接触，最典型的项目就是合肥的湖泊山庄，将小区融入城市之中，融入山水之中。目前行业的主流赞同第一个观点，甚至有的城市开始对原有的开放式小区进行封闭化改造，例如2009年中，济南市对北园等14个小区进行改造。对于这两种观点，请发表你的意见。 周小平 北京师范大学 主要内容 6.1 房地产开发与城市规划 6.2 房地产开发项目规划管理 6.3 房地产规划与设计指标 6.4 房地产开发项目规划设计方案及评价 §6.1 房地产投资分析概述 6.1.1 城市规划与城市规划管理的基本概念 （1）城市规划的概念 城市规划是指为了实现一定时期内城市的社会、经济和生态发展目标，对各类资源进行整合，通过法定程序编制并经批准，对城市发展和城市建设进行引导和管理，以法定的形式确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排。 （2）城市规划管理的概念 城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据国家和各级政府颁布的城市规划管理的有关法规和具体规定，对批准的城市规划，采用法律的、行政的、经济的管理办法，对城市规划区内各项建设进行统一安排和控制，使城市中的各项建设用地和建设工程活动有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划顺利实施。 6.1.2 城市规划体系 根据侧重点和应用范围的不同，城市规划一般可以划分为总体规划和详细规划两个层次。 城市总体规划的内容应当包括城市的发展布局、功能分区、用地布局、综合交通体系、禁止、限制和适宜建设的地域范围、各类专项规划等。 城市总体规划的规划期限一般为20年，在编制城市总体规划时，还应当对城市更长远的发展做出预测性安排。 （1）城市总体规划 城市分区规划的主要任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布和公共设施、城市基础设施的配置作出进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接。 城市分区规划的内容包括： 原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑及用地的容量控制指标。 确定市、区、居住区级公共设施的分布及其用地的范围。 确定城市主、次干道的红线位置、断面、控制点坐标和标高，确定支路的走向、宽度以及主要交叉口、广场、停车场位置和控制范围。 确定绿地系统、河湖水面、对外交通设施、风景名胜的用地界限和文物古迹、传统街