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完善风险调控 构建可持续发展 　　随着我国房地产市场的不断发展,房价上涨过快、局部投资过热、房地产投机炒作等情况也相继显现。为此,我国出台了一系列房地产调控政策,房地产金融作为房地产市场的重要调控杠杆有责任加大风险管控力度,推动房地产市场的稳健发展。 　　 　　贷款规模扩大融资方式多元 　　 　　近几年来,我国各家银行在房地产领域的贷款规模不断扩大,对房地产的相关贷款占比在贷款整体中不断上升。即使是在今年“国十条”出台,国家调控力度空前的环境下,各家银行对房地产行业的贷款热情依然不减。2010年中期,多数银行的房地产行业贷款的投入比重依然高于2009年年末。 　　与此同时,因为房地产开发信贷受到严格控制,房地产信托融资成为许多房地产企业的新选择。2010年上半年新发行房地产信托产品已近140款,规模超过350亿元,而2009年全年才有181款房地产投资信托,规模也仅327亿元。股市中的房地产板块也俨然有“带头大哥”之势。除此之外,2006～2009年3年间有近百亿美元私募基金投资我国内地房市,2007年全国房地产典当业务平均占总业务量曾一度达到60%……随着国民置业的刚性需求和流动性过剩的弹性需求,我国房地产金融市场经历了整体规模迅速扩大、融资方式日益多元的发展过程。 　　 　　完善调控手段加强管控力度 　　 　　在房地产金融规模扩大、融资手段日益多元的同时,对应于房地产业的阶段性“过热”,房地产金融可能出现的不理性现象,我国政府与金融监管部门一直保持着高度警惕,出台了一系列房地产金融调控政策。 　　以今年为例,1月12日,中国人民银行决定上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月12日,银监会发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》,其中规定贷款人不得发放无指定用途的个人贷款,并要求执行贷款面谈制度。4月17日,有“史上最严厉的调控”之称的“国十条”出台,要求商业银行应根据风险状况,在房价高、房价上涨过快、供应紧张的地区,暂停发放购买第三套及以上住房的贷款,加强对房地产开发企业购地和融资的监管;银监会将对开发贷款和土地储备实行“三不贷”“三挂钩”政策,对房地产开发领域的贷款实行全程监控,防范金融风险…… 　　事实上,我国通过宏观金融政策对房地产市场进行调控的历史可以追溯到1993年甚至更早。1993年,针对房地产过热现象,我国制定了“治理经济环境、整顿金融秩序”的方针,通过控制资金流向,紧缩银根的金融信贷政策对房地产市场进行了调控;2002年的121号文件涵盖了整个房地产金融业务;2005～2008年上半年,我国连续8次提高贷款利率,并从2007年起连续15次调高存款类金融机构人民币存款法定准备金率,冻结了商业银行的大量资金,对防止房地产发展过热起到了重要作用。 　　从我国住房制度改革至今,我国房地产调控从直接干预房地产信贷政策,到利用利率、法定存款准备金率、再贴现率和公开市场业务、汇率等工具,调节货币供应量,控制资金流向,有效地促进了房地产业的健康发展。 　　当前,我国对房地产业的银行贷款占全部贷款的比重大概为19%,整体来看,房地产金融尚未形成系统性风险。但同时也应该看到,我国的宏观经济金融环境依然复杂多变,房地产领域的投资、投机性需求依然存在,进一步加强房地产开发贷款管理,持续开展房地产及相关行业贷款压力测试,坚持房地产金融调控力度不放松,确保政策实施的稳定性和持续性是金融业和房地产业实现良性互动,共同稳健发展的保证。#8198;□ 　　 　　相关链接 　　 　　我国房地产金融调控政策回顾 　　1998～2002年,这一阶段房地产金融市场的重点是支持房地产市场发展。1998年,中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》。这是人民银行在住房改革后第一个明确支持房地产发展的金融政策。 　　2003年,中国人民银行出台《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件),拉响了宏观调控的预警。文件要求房地产开发企业自有资金不得低于项目总投资的30%,严禁商业银行以房地产开发流动资金贷款及其他形式的贷款科目发放房地产开发企业贷款;限制房地产开发土地供应贷款; 严格控制建筑施工企业流动资金贷款用途。 　　2004年4月25日起,实行差别存款准备金率,将资本充足率低于一定水平的金融机构存款准备金率提高0.5个百分点。9月,银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》,针对土地储备贷款,房地产开发贷款和个人住房贷款等方面的房地产贷款风险管理作出详细规定。 　　2005年,将自营个人住房贷款利率回归到相同期限贷款利率水平。中国人民银行和银监会联合发布了《信贷资产证券化试点管理办法》,此后《资产支持证券发行登记与托管结算