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我国绿色地产市场推动因素剖析 　　十八大报告中指出，生态文明建设将成为今后我国战略发展的重要立足点。按照人口资源环境相均衡、经济社会生态效益相统一的原则，优化国土空间开放格局，促进资源的全面节约和有效利用，才能有效推动生态文明建设和促进可持续发展理念的推广。 　　在全球的城市化进程中，能源消耗是无法估量的，而我国的建筑业随着城市化进程的发展，更是远高于世界平均标准。在这种情况下，体现生态经济与环境保护为主体的绿色建筑、生态建筑等新型建设理念正在逐步推行。绿色建筑的内涵在于最大地节约资源，提高资源的使用效率，力求在项目的整个建设及营运周期内把对环境的负外部性影响降到最低，这与可持续发展的理念是完全一致的。 　　绿色地产是绿色建筑与地产形式结合的新型地产，以可持续发展理念为基础，从项目前期定位到后期营运整个寿命周期内采用合理的技术与策略，开发出节能、无污染、少浪费、高使用率的房地产产品。首先，在项目前期定位设计阶段，启动了绿色定位和绿色设计，将绿色开发完全融入项目开发过程中。其次，会按照项目的具体情况进行绿色定位，根据项目情况选用合适、正确的绿色技术和策略。最后，工程建设成本会控制在合理范围之内。 　　一、世界各国评价体系对绿色地产市场的推动 　　就目前而言，许多国家都根据本国自身环境的特点来推动绿色地产的发展，其中的主要手段为建立绿色建筑评价体系来考量绿色地产的准入与后期运营中的关键因素，并形成了相应的绿色建筑评价体系。成果主要有美国的LEED体系，英国的BREEAM体系，加拿大的“绿色建筑挑战”GBTOOL，日本的建筑物综合环境性能评价体系CASBEE体系，台湾的绿色建筑九大评估指针系统、排序与地球环境关系等，各国所针对的情况不同，使用的评价方法与重点也各不相同。 　　1、英国BREEAM评价体系。英国是世界上最早提出绿色建筑评价体系的国家，于1990年提出的英国建筑研究环境组织评价法BREEAM是世界上第一个绿色建筑评估体系。BREEAM体系涵盖了包括从建筑主体能源到场地生态价值的范围，包括了社会、经济可持续发展的多个方面，是目前世界上较为权威的评价体系。在评价方法上，该体系根据项目所处的阶段不同采用不同的评价方法，分为三个评价阶段。处于设计阶段、新建成阶段和整修建成阶段的建筑，从建筑性能、设计建造两方面评价，计算等级和环境性能指数；被使用的现有建筑，或是属于正在被评估的环境管理项目的一部分，从建筑性能、管理和运行两方面评价，计算等级和环境性能指数；属于闲置的现有建筑，或只需对结构和相关服务设施进行检查的建筑，对建筑性能进行评价并计算环境性能指数，无需计算等级。 　　目前，该体系已对英国的新建办公建筑市场中25%到30%的建筑进行了评估，成为各国类似评估手册中的成功范例。不同的国家和研究机构相继推出各种不同类型的建筑评估系统不少参考或直接以BREEAM作为范本，如香港的“建筑环境评估法”HK-BEAM，加拿大BEPAC体系，挪威的EcoProfile体系等。 　　2、加拿大GBTOOL评价体系。绿色建筑挑战（GBTOOL）是由加拿大自然资源部发起并领导。截至2000年10月有19个国家参与制定的一种评价方法，其核心内容是发展一套统一的性能参数指标，建立全球化的绿色建筑性能评价标准，使得有用的性能能够在国家之间交换，并为各个国家的绿色生态建筑评价提供一个统一的国际化平台予以学习研究，最终使不同地区和国家之间的绿色建筑实例具有可比性。 　　在权重体系方面，GBTOOL体系采用4级权重的方法，其中前两级权重固定，是整个评价体系的主要评价方面，后两级可以根据使用GBTOOL体系的国家的实际情况自行决定。因此，GBTOOL体系具有灵活多变的特点和广泛的适用性，但同时这也使评价过程变得过于繁琐，导致整个评价体系在市场推广上难度较大。 　　3、美国LEED评价体系。美国绿色建筑委员会（USGBC）为满足美国建筑市场对绿色建筑评定的要求，提高建筑环境和经济特性，在1995年提出了一套能源及环境设计先导计划（LEED），其评价内容分为六个方面对建筑项目进行绿色评估。包括：可持续的场地设计、有效利用水资源、能源与环境、材料与资源、室内环境质量和革新设计。每一大方面。USGBC都提出了前提要求、目的和相关的技术指导。其每一个方面又包括了2到8个子条款，每一个子条款又包括了若干细则，共为41个指标，总分69分的分值。而LEED 体系并未采用权重系统，而使用了较为简单的直接累加的评分方式，简化了操作过程，使得评价结果可以一目了然。由于美国绿色建筑委员会的权威性，LEED 认证具有相当的权威与有效性。 　　国际上，已有澳大利亚、中国、香港、日本、西班牙、法国、印度对LEED进行了深入的研究，并结合在本国的建筑绿色相关标准中。目前