天津国华地产渤海明珠地产项目营销策划方案计划-103ppt.ppt

『渤海明珠』营销策划方案四方大泽（天津）房地产营销有限公司2006年12月5日 目 录 第一部分 大泽看市场 一、天津房地产市场状况分析 二、区域市场分析 三、竞争楼盘分析 第二部分 产品规划建议 第三部分 项目定位 一、项目概况 二、项目定位 （一）市场分析总结 （二）项目SWOT分析 （三）项目定位问题 （四）项目定位（如何解决问题） 第一部分 大泽看市场 一、天津房地产市场状况分析 整体上2006年各政策出台后天津的房地产市场还是比较平稳的，究其根本是天津房地产市场近年来保持了健康良性发展态势。从2003年国务院18号文件出台以来，天津在加强宏观调控、保持房地产稳定增长方面已经采取了有力措施，包括增加经济适用房和普通商品房供应量，安排建设比例适当的社会保障性用房等，目前正在外环线周边规划一批新的居住区。这些措施对于保持住房市场供求基本平衡、稳定住房价格有积极意义，是完全符合国家房地产宏观调控总体要求的，楼市过热的现象得到了一定的的抑制。以下将以2006年天津的房地产市场进行详细分析。（注：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。本节涉及销售类指标增幅均只作参考） （一）市场综述 2006年1-8月份天津房地产市场保持了持续健康的发展。 1-8月全市房地产开发投资236.90亿元，同比增长22.6%，增幅较上个月上升了0.8个百分点，但较去年同期降低了3.1个百分点；商品房新开工面积为708.7万平方米，同比增长7.3%，增幅比今年前7个月回落了8.4个百分点；商品房施工面积为2548.7万平方米，同比增长14.51%，增幅比前7月回落0.9个百分点。 1-8月全市商品房实现销售额350.27亿元，同比增长27.9%；实现销售面积797.7万平方米，同比长8.56%；商品房的销售均价为4391元/平方米，同比上涨21.9%，但与上月基本持平。从商品房基本面来看，1-8月天津房地产市场供应与需求均保持较快的增长速度，但受宏观调控的影响供应指标增幅有所回落，价格表现平稳。 (二)商品住宅市场 供应方面，2006年1-8月份天津市商品住宅累计投资165.97亿元，同比增长34.13%；商品住宅新开工面积592.2万平方米，同比增长6.52%；商品住宅施工面积2035.6万平方米，同比增长16.45%。销售方面，1-8月份商品住宅完成销售面积750.3万平方米，同比增长7.15%；实现销售额321.64亿元的，同比增长28.8%。价格方面，1-8月份商品住宅的销售均价为4287元/平方米，同比增长23.4%，增幅与上月持平。从商品住宅基本面来看，天津商品住宅市场供应及销售类指标保持平稳快速的增势，且供应的增长速度高于销售的增长速度。 （三）写字楼市场 供应方面，2006年1-8月份天津市写字楼累计投资11.60亿元，同比增长81.82%，增幅比前7月大幅提高34.1个百分点；写字楼施工面积131.4万平方米，同比增长22.4%。销售方面，1-8月份天津市写字楼全年累计实现销售面积8.3万平方米，同比下降20.12%，实现销售额5.86亿元，同比下降了8.3%。价格方面，1-8月份的销售均价为7094元/平方米，同比上涨了23.2%，但比前7月下降了5.3%。从写字楼基本面来看，1-8月天津写字楼市场开发持续火热，但销售相对疲软，受此影响，写字楼价格连月下行。 （三）商铺市场 供应方面，2006年1-8月份天津市商铺累计投资17.84亿元，同比减少22.70%；新开工面积为60.5万平方米，同比减少7.43%；施工面积为291.9万平方米，同比减少7.43%。销售方面，1-8月份天津市商铺累计实现销售面积33.2万平方米，同比增长55.25%；实现销售额20.21亿元，同比增长19.6%。价格方面，1-8月全市商铺销售均价为6080元/平方米，同比下降了12.4%，但比前7月上涨了3.4%。从商铺市场基本面来看，天津商铺市场受前期供应较大的压力，供应类指标开始回调；相对而言，商铺市场销售市场渐渐回暖。 二、区域市场分析 项目区域是一个发展十分成熟的区域，其中各条主要道路上的各种生活服务配套设施完善，其中包括教育，医疗，金融，娱乐，餐饮，购物等各种人们日常生活配套设施，其中以大沽南路，解放北路，解放南路，围堤道，南北大街，湘江道，广东路及小围堤道为例，刚好将本案围合，使本项目处于一个周边发展极为成熟的区域核心居住及办公区，使项目的地段价值更加凸显。现阶段，河西区整体发展建设列于天津市之首，已经成为成熟的高档综合区域，区域价值日益增长，吸引了较多