天启-杭州滨江房产万家花城项目营销策划案-160ppt.ppt

城市解读 中心区的日益拥挤，促使城市建设向四周发散，区域市场面临发展机遇； 城西的发展，三墩集镇改造的实施，使得项目所在区域成为一个开发的空白过渡区，受相关规划及资源整合要求，将形成城市区域商业副中心； 相关规划2 根据2002年审批通过的《杭州三墩地区控制性详细规划》，将在5—8年时间内，把三墩建成交通便捷、设施完善、环境优美，具有商贸娱乐、文体旅游、医卫教育、工业仓储等多种产业及服务设施、生活居住配套设施完善的杭州西北部新城区。 相关规划3 根据《杭州申花单元控制性详细规划》及《杭州庆隆地区控制性详细规划》，项目所处区域的规划目标是通过用地结构的调整，路网系统的完善，环境的改善，合理引导规划区域由边缘地区向城市型地区转化，逐步将其建设成设施完善、交通便捷、环境优美的居住片区和区级公共中心。 整体市场-土地供应 整体市场——供需矛盾明显，风险放大 整体市场——价格上涨放缓 板块市场-板块分布 城市房地产热点区域开发形成了众多板块，相互之间形成一定梯度，由城市中心区→远郊居住区过渡。 板块市场——17大板块特征 项目处于城西版块、文教区板块、三墩板块、城北板块这四个板块的交界地区，既可以享受文教区、城西的生活便利，又座拥三墩区域的相关规划。 区域市场-相临板块竞争压力巨大 区域市场-板块价格分布 竞争市场分析 板块外竞争（大市场同类产品竞争） 区域内竞争（区域内项目竞争） 竞争对策分析（优劣势比较） 根据项目本身的地段及预估价格，我们可以发现相似板块主要分布在市区。 板块外竞争-参考项目1 板块外竞争-参考项目2 板块外竞争-参考项目3 板块外竞争-参考项目4 板块外竞争-参考项目5 板块外竞争-小结 1．从户型配比上来看，市中心、城东、钱江新城、复兴区域等区域的参考项目基本还是以140㎡以上的大户型为主，城西文教区及滨江则以120-140㎡左右的舒适型三房为主，城北区域楼盘更多的是经济型三房，面积在100-120㎡左右；由此我们可以知道，从中心区域→周边成熟居住区→边缘居住区，项目内主力户型面积在不断缩减。 2．从销售情况看，我们可以知道，如深蓝广场、倚天·盛世钱塘等多个具有良好景观资源的项目，其去化较快部分为140㎡以上的大户型；城北区域主要满足的还是居家需求，销售最快的为两室和经济型的三室，面积区间为80-120㎡；城东、城西文教区与滨江等销售最好的为舒适型三房，主力面积为120-140㎡。 3．参考各区域的市场价格，再结合相关项目的户型面积，我们可以发现，在主力总价控制上，中心区域→周边成熟居住区→边缘居住区是存在着一个梯度，从150万以上→100-150万→70-100万，所满足的人群存在巨大的差异，从社会富裕阶层到新兴精英阶层到工薪阶层。 区域内竞争-参考项目1 区域内竞争-参考项目2 区域内竞争-参考项目3 区域内竞争-参考项目4 区域竞争-参考项目 小结： 区域范围内项目还是以三室户型为主，主力面积集中在120-140平方米； 销售情况相对较好的是90-100平方米左右的两室与125-135平方米之间的三室，顶跃与底层房型去化缓慢； 高端公寓市场存在比较强劲的市场需求，舒适型居所为部分经济实力较强的中高收入阶层接受； 高层小户型受房型等影响，相对接受度并不高； 区域竞争-参考项目 2006-2008年市场展望 供需矛盾和政策影响，将使近两年杭州整体市场风险放大。 商品房价格增长势头将趋缓，若政策出台仍将带来价格的波动。 产品营销、体验式营销将渐渐兴起，公寓类以产品设计独特性和改变居住模式为核心的产品，将受消费者青睐。 购房者越来越理性，品牌开发商受欢迎。 异域风情席卷杭州楼市，设计新颖的产品将受到市场的追捧。 中产阶级逐渐形成，带来了中高端公寓市场的大量需求。 项目所处位置是一个新兴的区域，面临周边板块巨大竞争压力。 人口成功导入的情况下，板块将进入飞速发展期，迅速崛起。 项目所在板块未来发展前景良好，但项目目前的小环境缺乏高品质项目所需要的景观资源、配套资源、交通资源等。 相关条件的营造需要依靠自身解决。 因此在能力范围内营造景观和配套是本项目首要考虑的问题。 从资源分析来看，项目内部景观营造的重要性决定着项目居住品质的高低，结合目前的周边的环境，建议适当加强内部空间庭院的围合感。 注意均好性的营造。 在关键部位抽掉一个单元，让北部的住宅视线能够穿透，将景观价值最大化。 景观空间轴线不明确，没有系统逻辑的空间序列。结合后期的开发时序考虑，各个分期如何结合能否在此规划上实现？需要综合考虑。 景观主题需要结合规划主题综合考虑。 规划思路上看，内部景观的设置考虑到了