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承德市投资商务办公楼可行性剖析 　　摘 要：随着第三产业的发展及社会经济的发展，承德对商务、办公设施的需求迅速增加，而整个承德市的商务、办公设施成零散分布，专门为商务办公服务的写字楼屈指可数。本文通过实例论证，说明在承德投资商务办公楼具有可行性。 　　关键词：商务办公楼；可行性 　　1 承德市建设商务办公楼的背景 　　1.1 承德市社会经济发展的需要 　　第三产业的发展是推动写字楼发展的重要因素。2011年，承德市生产总值（GDP）为1，100.8亿元，据抽样调查，2011年全市城镇居民家庭人均可支配收入15，037.6元，比上年增长13.8%。其中，城市居民家庭人均可支配收入16，637.6元，增长13.4%，比全省平均增速高0.9个百分点。其中，承德第三产业增加值为329.9亿元，比上年增长了11.1%，第三产业完成投资368.3亿元，增长22.7%. 　　承德社会经济的发展，对商务、办公设施的需求迅速增加，而整个承德市的商务、办公设施成零散分布，专门为商务办公服务的写字楼屈指可数。 　　1.2 承德转变经济发展方式的需要 　　承德位于河北省东北部，南邻京津、北倚辽蒙，拥有“一市连五省（市）”的独特区位优势。作为中国著名的历史文化名城和山水园林城市，承德文物古迹荟萃、自然风光秀丽、民俗风情浓郁。拥有中国现存最大的皇家园林——避暑山庄、世界最大的木佛——千手千眼观世音菩萨、万里长城的精粹——金山岭长城、世界最大的皇家狩猎场——木兰围场。 　　“加快经济发展方式转变，消费需求拉动应该是重头戏。作为承德这样有独特区位优势和资源优势的城市，优先发展生态旅游应该是最佳选择。因此，我们制定了建设国际旅游城市的发展规划，大力发展以休闲旅游为龙头的第三产业，使我们的经济发展结构更加趋于合理”。 　　承德市建设一批承载起文化展示、商务办公、综合商业、生态居住、酒店会所、休闲游憩等功能的商务办公楼是转变经济发展方式的需要。 　　1.3 项目投资者自身的需求 　　随着我国在对房地产“调控”力度的不断加大，做为房地产开发商的利润空间在不断减小。更多的房地产开发商不得不扩展更大的投资领域，很多房地产开发商把投资目光放在了商务办公楼上，从而谋求更高的利润。 　　2 承德商务办公楼调查分析 　　2.1 商务办公楼市场需求分析 　　随着第三产业的兴起，一些小的民营企业的不断发展，创业企业的增多，外来企业的扩大，承德市商务办公楼的需求将会增大。承德市目前常住人口数为347.32万人，承德市2011年三大产业比例为15：55：30，估算第三产业就业人口约为100万人左右，基于15平方米/人计算（上海18平方米人，多伦多为23平方米/人），承德市商务办公楼的需求量为1，500万平方米。随着第三产业的发展以及从事第三产业人口的增多，预计在未来2-3年内承德市商务办公楼的需求量应在600万平方米以上。 　　2.2 商务办公楼市场供给分析 　　从目前来的，承德市的商务办公楼市场的供给明显不足，商务办公楼物业较少，除文化大厦、开发区管委会、顺德大厦、翰明大厦几处商务办公楼外，其他具有一定规模的纯商务办公楼基本没有，主要以零星、分散的形式存在。产生这种现象的原因主要是承德市住宅楼价一直攀高，房地产商更愿意把资金投入到收益快的住宅项目上，导致投入商务办公楼项目的资金较少，所以承德目前商务办公楼市场几乎不具有供给能力。 　　在未来的2-3年后，承德市商务办公楼的供给能力将会有所增加，2011年承德市用于商业用地的成交量为736083平方米，土地平均容积率不得超过2.4，扣除用于住宅、休闲、娱乐等建筑面积（按60%计算），可提供的商务办公楼建筑面积为736083*2.4*（1-60%）=706639平方米。 　　2.3 商务办公楼市场租、售情况分析 　　由于目前承德市商务办公楼没有形成规模，主要是零星、分散的形式，所以主要是对具有一定参考性的顺诚大厦和文化大厦商务办公楼进行了调查。通过调查，顺诚大厦目前100平米计办公的每年租金为7.2万元左右，文化大厦办公楼层二手成交价约在1.1-1.3万元/m2。针对承德市不同位置的商务办公楼交易均价的调查， 2012年9月份交易的均价在1.2-1.6万元之间，随着承德市第三产业的不断发展，文化商务区集聚效应的产生，写字楼需求会进一步扩大，预计价格还会有所提高。 　　3 实例项目概况 　　3.1 项目建设定位 　　该商务办公楼，其基本概念为绿色节能、可控式写字楼，力求在建筑的生态化、高效智能化、人性化设计等方面突出其个性，做到造型独特优美、结构简洁、经济实用、空间组织高效合理，交通流线顺畅便捷，即按照“实用，高效，灵活，舒适，美观，安全，经济”的原则打造集办公、商业为一体的主题写字楼。 　　3.2 项目建设规模 　　项目主要建设规模详