合富辉煌-广州东山紫园写字楼项目营销策划案(ppt 108页).ppt

东山紫园写字楼项目营销策划案 项目研究 项目研究 地下室：停车场 首层：写字楼大堂、商务中心 二层：商场 三层：商场 四—二十七层：商务式写字楼 区位优势 之 “城市核心商务区交汇所在” 站在城市发展的高度看，本项目位于城市两大核心写字楼商务区域的过渡地带 这意味着项目在具备传统中心商圈优势的同时，既可充分利用东邻天河商圈的配套资源，又可紧握珠江新城的持续发展优势 时机优势 之 “掌握先机” 国民经济增长势头迅猛，国际资金、企业加速向内流入，外向型企业不断增加，广州写字楼市场明显回暖； 申亚成功提升国际影响力，大小企业抢滩广东市场； “住禁商”政策出台，乙级写字楼市场空置率下降，租金保持平稳增长 客户群优势 之 “商务终端客户所在地” 府前经济带的前沿，传统商务地带，政府重要机构及部门囤结之地 紧靠新核心商务地带，发展中企业进驻的目标 环境劣势 东风东写字楼雄距战线过长，商业氛围不集中 时机劣势 乙级写字楼整体空置率较高、市场存货量较大 产品劣势 建筑规模较小，规模上难以形成标志性效应，产品间隔没新亮点 市场分析 市场分析 发展历程 存量面积逐步被消化 价格走势稳步上升 发展趋势 老三区写字楼市场分布特征 老三区写字楼市场供应、成交情况 老三区写字楼成交价格（2001—2006） 东风路的商务发展规划 最早以广州市政单位、机关、研究单位及会计、培训和法律等机构为商务基础，建立了东风路的?东风路商务走廊，连接越秀区的“府前经济带” 及东风西路段。 以现代服务业为主线，东风路集众多广告设计、投资顾问、咨询评估、会计审计、金融保险和法律事务等资源，营造整条东风路商务服务区。 东风路商务区域项目类别 东风路商务区域从80年代至今商务地位历史悠久,因此可把东风路写字楼分为三个类别 一类：健力宝大厦、建银大厦 二类：东方金融广场、时代国际、天誉商务、东宝大厦 三类：交易广场、国信大厦 东风路的写字楼项目列表 东宝大厦 天誉商务大厦 力迅商务中心 新裕数码大厦 达信大厦 建银大厦 越秀城市广场 东风路现时在售的写字楼主要定位在乙级、准甲级，售价在10000-13000元/平方米，租金50-100元/平方米/月，对比天河及珠江新CBD区域有明显价格差异租客主要是中小型的贸易公司、广告公司、科技公司、咨询机构、设计公司、事务所等，单元间隔主要在150平方米左右，近年进驻的大型企业总部迅速增加，直接提升了商务环境的层次 区域竞争市场小结 客户行业特征比较 客户区域特征比较 可比项目租客户分析 ——东宝大厦客户行业分析 可比项目客户分析 ——东宝大厦客户区域分析 可比项目客户分析 ——东宝大厦客户分析小结 可比项目租客户分析 ——天誉商务大厦客户行业分析 可比项目客户分析 ——天誉商务大厦客户区域分析 可比项目客户分析 ——天誉商务大厦客户分析小结 价格策略 项目价格市场比较法系数修正表 项目价格市场比较法权重系数修正表 广告主题建议 我们建议通过对项目优势的突出进行主题宣传 广告主题建议 便捷： 穿梭快速交通网络，轻松到达城市每一角 商务需要，就在身边。政府机构、商业行会、酒店、餐饮……. 掌握：掌握城市的核心脉搏；掌握人生的成功机遇；掌握全城最优的商务配套资源；掌握便捷交通带来的高效商务；成功者掌握一切………………………. 广告主题建议 媒体策略 铺垫——市场渗透与消息发布 DM——对东风路、环市路沿线写字楼进行邮寄 通过DM的邮寄对市场进行初步渗透，把项目信息发送到 附近的目标使用者手中 媒体投放——通过在商务杂志、网络、报张等刊登 通过报纸新闻和缮稿的炒作增加项目的市场影响力，吸 引投资买家注意 合富网站和客户短信——利用合富客源网 利用合富公司的网上宣传平台和长期积累的客户资源进 行咨询发布，吸引投资买家注意 媒体策略 媒体策略 大堂楼梯：踏步铺高级石材，栏杆采用实木扶手及钢化清玻璃。首层大堂：地面铺高级石材，墙身铺高级大理石到天花底，吊造型天花，配灯饰，安装空调设备。 装修标准——公共部分 消防楼梯：梯级面铺耐磨防滑砖，并配踢脚线，墙身扇灰扫高级乳胶漆，天花装吸顶灯。电 梯：设三台高速电梯，提升高层垂直交通速度。停 车 场：采用新型的机械式双层停车场，增加停车位数。 装修标准——公共部分 装修标准——公共部分 办公室前厅及走廊：每层电梯前厅地面及墙身铺贴高级石材，走廊地面铺优质抛光耐磨砖，墙身扇灰刷高级乳胶漆，吊轻钢龙骨方块天花，天花安装不锈钢格栅灯盘，并设公司名称指示牌。 公共卫生间：墙身铺贴精