九十一年专门职业及技术人员考试试题代号73420等别高等考试类科.docVIP

FILENAME \p K:\landagent\temp\920109A1.doc 九十一年不動產估價師高考 壹．土地利用法規 一、依照土地徵收條例之規定，被徵收之土地，應如何補償其地價？建築改良物又如何補償？發給遷移費之規定又如何？ 二、請依照區域計畫法之規定，說明如何實施非都市土地使用管制？ 三、採行權利變換進行都市更新時，其實施範圍內有設定地上權、永佃權或耕地三七五租約之土地，於權利變換過程中如何處理這些權利？其價值又如何計算？ 四、某甲獲准投資辦理都市計畫事業，其所需用之公共設施用地中有部分是公有土地，亦有些是屬於私有者，請依都市計畫法之規定，分別說明某甲如何取得這些土地使用？ 貳．民法物權與不動產法規 不動產估價師專業倫理之必要性與業務責任為何？試列舉不動產估價師法 之相關規定並說明之。 二、甲、乙、丙三人共有土地一筆，設定典權與A，嗣後甲、乙兩人(應有部分 總計達3/5)將該土地出售於B；丙和A皆聲明願提出同樣價格購買或留買 。試問丙和A所主張之法律依據為何？又兩人同時主張時，應如何處理？ 試申述之。 三、已規定地價之土地分割或合併時，其分割後或合併後之地價依法應如何處 理？並試以估價原理評論之。 四、甲於民國88年8月8日購入A地，於民國89年10月1日接受其妻贈與B地，嗣後甲於民國90年12月1日出售B地，並申請重購退稅。試問土地增值稅之重購退稅要件為何？甲之申請是否符合該要件？試申論之。 參．不動產投資與市場分析 一、何謂“價格交叉彈性”(Cross-price Elasticity)？試就不動產商品的需求面解釋當“價格交叉彈性”小於零時所代表之意義。 二、在不考慮其他影響現金流量之因素（如利息之多寡），而僅考量貸款之本金攤還下，在不動產抵押貸款之各項條件（除還本方式外）皆相同時，試比較本金到期一次清償方式之抵押貸款、定額攤還方式之抵押貸款(Constant Amortization Mortgage, CAM)及等額付款方式之抵押貸款(Constant Payment Mortgage, CPM)等三種不同本金償還方式之抵押貸款對淨現值(NPV)的影響程度之差異。 三、在不動產市場供給不變下，一個刺激需求增加之短期性政策將使短期間之需求發生變化，造成市場均衡價格與量均上揚。試分析市場在供給仍維持不變，但政策中斷無法長期持續，使得原需求誘因消失且無其他正面影響因素產生，而導致需求萎縮時，均衡將會有什麼變化？ 四、大雄向西南銀行借一筆500萬元之不動產抵押貸款，貸款期限為20年，年利率採浮動利率，首年之年利率為6%，還款方式採等額付款方式（即此筆貸款為等額付款貸款，其在固定利率下，每期付款總金額固定不變），每個月計息並付款一次，試問若自第13個月起，年利率調升至7.2%，此時大雄每個月之貸款支出總額為多少？此筆借款在還完第七十二個月貸款金額後，大雄尚欠西南銀行多少餘額未清償？ 肆．土地經濟學 試述土地收穫遞減法則的意義，及其成立的原因與其批判。 試闡述差額地租(differential rent)的意義，並請舉例說明之。 試述韋伯(Alfred Weber)工業區位理論的主要內容。並評述該理論在目前時空環境下的適用性。 試述土地資源開發的原則，及如何以益本分析(benefit-cost analysis)四種方法評估土地資源開發之經濟可行性(economic feasibility)。 伍．不動產估價理論 何謂均衡原則(the principle of balance)？何謂適合原則(the principle of conformity)？何謂外部性原則(the principle of externalities)？請詳述其於不動產估價上之應用。 Inwood方式和折現現金流量分析(DCF)，經常被用以估計有收益期限之不動產市場價值，請列示各該計算公式，並闡述其間的差異。 運用比較法進行區域因素及個別因素修正時，需先逐項比較以判定修正率。請就定量分析與定性分析說明如何掌握修正率。 請依定額法與償還基金法，就下表提供之資訊，計算該建築物第20年年末之現值。 重新建造原價(C) 2,000,000元 殘價(S) 200,000元 耐用年數(N) 40年 利率(r) 6% 複利現價率(6%, 20年) 0.3118 複利終價率(6%, 20年) 3.2071 複利年金現價率(6%, 20年) 11.4699 複利年金終價率(6%, 20年) 36.7856 償還基金率(6%, 20年) 0.0272 本利均等年賦償還率(6%, 20年) 0.0872 償還基金率(6%, 40年) 0.0065 本利均等年賦償還率(6%, 40年) 0.0665 陸．不動產估價實務 一、請以下列所給條件為基準，分別採用比較法、