旭辉中央宫园营销方案计划0866.docVIP

合肥旭海—旭辉·中央宫园营销方案 合肥旭海房地产开发有限公司 营销部 二零零八年六月 第一部分 市场篇 一、合肥房地产市场整体分析 1、市场供应稳步上扬，需求再次缩水。 07.4-08.4 合肥市商品房供求关系走势图 07.4-08.4 合肥市商品房供求关系走势图 春节之外跌至07年8月月成交100万方以来最低点，但供求比逐 渐回升，由春节期间20.6的供求比恢复至1.3的水平上，有利于市 场稳步发展。 2、结转量继续分化，去化周期锐减。 市场供求结构是影响商品房市场发展的主要因素，从07年初 市场结转存余接近1000万方，而市场平均每月需求仅有70万方， 且市场每月还有40-60万方新增供应，整体市场供求结构矛盾比较尖锐。通过国家的宏观政策的调节和07年市场的刺激和拉动，到目前为止仅有306.5万方的结转量，去化周期也有去年周期的12.7下降到08年4月的5.1，实现合肥房地产市场供求结构的良好过渡，并为08年下半年房地产健康、有序的发展打下坚实的基础。 07.4-08.4 合肥市商品房成交价格走势图 07.4-08.4 合肥市商品房成交价格走势图 在07年下半年以来商品房市场供求及价格一路飙升，从07 年6月份的3492元/㎡到年初元月份的3710元/㎡，一直上涨到 08年4月4028元/㎡制高点，可谓乘风破浪、奋勇前进。 二、合肥市商品住宅市场分析 1、供求分析 07.4-08.4 合肥市商品住宅供求走势图供应逐步 07.4-08.4 合肥市商品住宅供求走势图 自07年4月以来，除07年4月、9月两个月以外，合肥市商 品住宅都处于供不应求的状态，受到春节与天气的影响，08年2月 份供求比更是达到1：16.8，成交依靠消化存量。08年2月以后， 供应开始逐步放量，4月份供求比1：1，市场由上个月的供不应求 转化为供需平衡的态势，市场的成交与供应保持同步。市场整体走势良好，后市发展看好。 2、可售量分析 07.4-08.4 合肥市商品住宅可售 07.4-08.4 合肥市商品住宅可售-去化走势图 合肥市商品住宅可售量从07年4月份500多万方的可售 量下跌至目前的306.5万方，整体呈现小幅下跌的趋势。虽然 市场可售量在逐步减少，自08年1月份以来，市场可售量基 本维持在300万方左右，去化周期在5个月左右，市场供求达 到一定的动态平衡。 07.4-08.4 商品住宅成交均价走势图 07.4-08.4 商品住宅成交均价走势图 均价持续攀升，前景十分看好 合肥市商品住宅成交均价近一年来一直维持在3400元/㎡左右 小幅震荡，商品住宅成交均价整体上走势平稳，呈上升趋势。08年 4月份全市商品住宅的成交均价攀升到3965元/㎡，创下合肥住房 市场历史新高。在市场预期持续看好的情况下，价格还有较大的上升空间，前景十分看好。 三、政务区市场分析 （一）政务区发展状况分析 战略要地，发展方向：政务区是“141”战略的精髓，是合肥未来发展的“政治、经济、体育”中心，已经成为新合肥城市标志的政务文化新区。 规模虽小，配套齐全：区域总面积仅为12.67平方公里。相对其它区域规模较小，不到蜀山区的三分之一；但是区域内配套完善，景观、教育、文化、医疗等配套较为全面，为区域生活提供更多的便利。 绿色生态，环境优越：政务区规划创造性的以绿轴加水轴、环区绿带加湖滨公共活动网络的概念为主导，区域中央天鹅湖贯穿东西的绿化湖景注入新生命，合理的区域规划布局、完善的交通公共配套，共同构筑了绿色政务文化新区的新景观。 上流人群，菁英生活：除建区伊始2万人的回迁居民之外，目前区域内人口主要为40岁左右的国家公务员、企事业单位高管、及公司白领构成白领阶层，区域人口素质进一步提高。 商业欠缺，有待完善：目前除东部日之惠超市投入使用外，其他商业配套均在规划建设中，其中值得一提的是规划中的商业步行街，总建筑面积为365934平方米，目前已经投入建设，写字楼、商业一条街、住宅、休闲娱乐、酒店服务为一体的综合性项目，弥补市场的不足。 （二）政务区商品住宅市场分析 07.4-08.4 政务区商品住宅供求走势图1、 07.4-08.4 政务区商品住宅供求走势图 自07年4月以来，政务区商品住宅市场一直处于供不应求 的状态，07年6月、10月及08年2月三个月甚至出现零供应 量的局面，供求比最高达到1：20，成交依靠消化存量。08年 4月份政务区商品住宅新增供应量16400㎡，成交量29900㎡， 供求比达到1：2。 07.4-08.4 政务区商品房、商品住宅成交价格走势图2、成交价格 07.4-08.4 政务区商品房、商品住宅成交价格走势图 政务区商品住宅近一年来