析住宅底商租赁律风险分析及风险防范.docVIP

PAGE PAGE 1 析住宅底商租赁法律风险分析及风险防范 　　一、 住宅底商租赁债的法律风险分析及防范 　　(一)、住宅底商招商期间的法律风险 　　住宅底商开发商为了尽快回笼资金往往急于将住宅底商出租，因此容易在追求高出租率的同时降低对市场定位、物业招租条件的分析研究，从而可能引发下列若干风险： 　　1、无法按期交付住宅底商的法律风险租赁合同一般中都会约定住宅底商交付的期限，而这一条件很可能在招商期间就作为广告宣传内容之一，虽然商业广告在法律上一般认为是要约邀请，但如果商业广告的内容符合要约的条件则可能被认定为要约，承租人以此进行承诺并签订认租协议，虽未签订正式租赁合同，但出租人未能按期交付住宅底商以供承租人二次装修或开业经营，则可能导致相关法律责任的产生。在此，出租人对于住宅底商的交付期限必须预留一定的灵活性及主动性。 　　2、开业期限的法律风险 实践中，住宅底商的开业期限的确定比较困难，除了诸多方面的利益的博弈外，还受到一些不可控因素的影响，比如政府的行政管理措施等。从出租人角度需要考虑的问题包括：预定出租率是否能够完成，工程能否顺利竣工并通过验收，承租人对商铺的接收入驻是否能按时完成，如何确保承租人在开业日统一对外营业等等。从承租人角度需要考虑的问题包括：二次装修能否完成并通过验收，承租人届时能否取得经营资质，其他营业条件是否已具备等等。上述情况的存在，导致开业日能否顺利开业成为商场的重大风险。因此，出租人在综合考虑影响开业日的各方面因素后必须预留处理意外情况的期限，慎重决定开业日的暂定期限。同时通过合同约定的方式，将住宅底商统一开业日设定为出租人根据住宅底商整体对外营业条件自主决定并以合理方式宣布的日期，并设定出租人在开业日负有对外营业的义务，如出租人违反则将承担相应责任。但对于住宅底商的市场定位是招引个体商户的，则有关开业的期限问题则可更加灵活，因为个体商户的开业未必需要在时间上进行统一。 　　3、交付标准的法律风险 满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别，主要体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上，尤其是对于对餐饮或健身等业态而言，水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及承租人的特别需求等均需在事先有明确的准备。配套设施交付后还存在使用及后期维修养护责任也要事先考虑。考虑出租人交付标准的同时，应同时对承租人的二次装修做出考虑，以便于承租人顺利装修尽早对外营业。实务中出租人交付商铺的标准通常也是租期结束后承租人返还商铺的标准，对此也需提前加以考虑，主要在租赁合同中对交付的标准进行详细约定或者将交付条件作为附件加以列明。 　　4、住宅底商房屋用途的法律风险 出租人在经营住宅底商时要明确房屋产权证所规定的该房屋用途。在做产权登记时须明确住宅底商的房屋用途为商业，避免因用途的不明确或不恰当导致承租人无法获得工商登记，因为有些工商局会以房屋用途不确定为由拒绝办理承租人的营业执照。 　　5、其他招租风险 住宅底商周围商圈的变化以及政府规划的调整，往往也会导致不可预期的风险出现，因此，在对外招商时尤其是在租赁合同中，必须对政策层面、商圈变化所带来的租赁风险进行告知且约定在合同中，以获得日后前述风险出现时违约责任的豁免。 　　(二)、签约期间的法律风险 　　随着招商的开展，随之而来的便是签订正式的租赁合同，实务中常见下列几种风险： 　　1、资信的审查问题签约双方对租赁的住宅底商需要审查的包括双方的资质，房屋的共有问题、优先购买权问题、抵押问题以及房屋的权利状况问题。 　　有些住宅底商出租人为了通过引进大品牌的承租人从而提供同区域商品房的价值及销售吸引力。然而，在此过程中须防范“大品牌、小代理”的问题，即名义上承租人为着名商品或服务的经营者，但实际上有可能是假冒品牌或者皮包公司。对此，出租人在关注品牌优势时应该注重对对方经营资质的审查。 　　2、免租期法律风险问题 　　一般租赁合同尤其是商业地产方面为了吸引承租人都会给一定装修的免租期，而此阶段有些出租人便未将前述免租期作为租赁合同的租赁期限的一部分加以约定，从而导致此阶段双方法律关系的不确定，这种不确定性往往可能导致如在装修期间出现安全事故的责任界定不清或者承租人毁约时房屋恢复原状的责任不清等情况。鉴于此，应当将前述给予承租人的免租期纳入正式租赁期限之中，通过租赁合同的约定来防范前述风险的出现。 　　3、住宅底商的商业保险问题 　　鉴于住宅底商的实际使用人为承租人且住宅底商与一般独立的商铺有所区别的是其往往跟商品房存在相邻关系，因此，如果住宅底商发生安全事故尤其是火灾，则可能损害不仅是住宅底商部分，还更可能祸及上述的商品房，由此带来的赔偿责任将是不可估量的，虽然租赁合同中可以对此事故引发的责任进行约定及界定，然而，基于合同的相对性