2011年4月2日常熟鸿福名苑商业定价报告.ppt

* 房资网—海量房地产资料下载！ 最新版《房地产营销策划大全》，QQ：1501688339 常熟鸿福名苑商业定价报告 2011-4-2 MISSION 使命 对于一个近9000平方米的社区沿街裙房商业？ 为了使其获得更高利润， 我们必须要赋予其一个新的形象概念？ 第Ⅰ章：碧溪商业市场简述 第Ⅱ章：目标客户分析 第Ⅲ章：本案商业定位 第Ⅳ章：业态建议分析 第Ⅰ章：碧溪商业市场简述 关键词：商业格局、业态形式、价格体系、客户选择 碧溪商业格局 本案位置 聚福路—新溪路商业沿线 碧溪中路商业沿线 碧溪东路商业沿线 滨江新天地 滨江花园 开发区商圈 老镇区商圈‘ 目前碧溪商业区分：成熟的镇中心+开发区待推商业 老镇区商业分类 1、聚福路—新溪路商业沿线 2、碧溪中路商业沿线 3、碧溪东路商业沿线 新镇区商业分类 1、滨江新天地 2、滨江花园 商业描述：各自为政，没有形成有效商业氛围 老镇区商业等级划分——第一阶梯 现有商业业态主力——百货、卖场类 世纪百联购物中心、上海如海超市、常客隆超市 第一阶梯 租金在800-850元/平方米/年 折算现期销售价15000-16000元/平方米 老镇区商业等级划分——第二阶梯 现有商业业态主力——服务类 中国电信、中国邮政、中国电信、宾馆 第二阶梯 租金在500-600元/平方米/年 折算现期销售价10000-12000元/平方米 老镇区商业等级划分——第三阶梯 现有商业业态主力——家居建材类 家具广场、聚福路沿街家具店 第三阶梯 租金在300-330元/平方米/年 折算现期销售价6000-6800元/平方米 老镇区商业等级划分——第四阶梯 现有商业业态主力——家具建材类 碧溪东路沿街家具店 第四阶梯 租金在240-260元/平方米/年 折算现期销售价4800-5000元/平方米 目前老镇区商业等级划分 第一阶梯 租金在800-850元/平方米/年 第二阶梯 租金在500-600元/平方米/年 第三阶梯 第四阶梯 租金在300-330元/平方米/年 租金在240-260元/平方米/年 本案位置 碧溪东路 碧溪中路商业沿线 以当地5%的投资回报率计算 折算现期销售价15000-16000元/平方米 折算现期销售价10000-12000元/平方米 折算现期销售价6000-6800元/平方米 折算现期销售价4800-5000元/平方米 聚福路—新溪路商业沿线 第一阶梯 第二阶梯 第三阶梯 第四阶梯 本案的商业价值从位置上应处于第三阶梯间 但考虑到目前镇区内无铺可售，价格上也相应有所上升 目前开发区的商业 目前新开发区的价格在底商在6000-8000元/平方米左右 当地二层商铺与一层商铺价格比为1:1.45-1.6 河滨花园 前期产品：外街，商业价格7000-8000元/平方米，目前租金在220-230/平方米/年，由于人气原因， 目前在售：内街：一二层，上下层面积在71平方米，均价在6500元/平方米，外街二层33平方米，价格在5500元/平方米。 河滨天地 面积段较大，在110-293平方米间，特色型的主题商业区，底层商业单买在8000元/平方米，一层带二层的商业在5200元/平方米。目前去化缓慢。 客户需求分析 按照价格地段论而言，本案对面推论价格应在6000-6800元/平方米，但实际销售价格在10000元/平方米。 当地人对于商铺的价格上涨，而对于投资回报率的敏感度相对较低。 客户需求分析： 注重商铺价格增长高于投资回报率，商铺主力客群以当地产业私营业主占主力 客户分析描述：目前购买当地商铺的客户主要以常熟碧溪当地人为主，且对于商铺的投资热情选高于当地的住宅 价格定论：当地租金回收价格：销售价格=65:100 第一章市场总结——对本案的启示 启示4：客户需求分析： 注重商铺价格增长高于投资回报率，商铺主力客群以当地产业私营业主占主力 启示3：价格定论：当地租金回收价格：销售价格=65:100 启示2：目前新开发区的价格在底商在6000-8000元/平方米左右 当地二层商铺与一层商铺价格比为1:1.45-1.6 启示1：本案的商业价值从位置上应处于第三阶梯间 但考虑到目前镇区内无铺可售，价格上也相应有所上升 对于项目市场机会点的把握 零散型的社区商业 商业档次 中央街区式商业 商业数量 镇中心的 主题式商业 项目缺失？ 困惑在于现在能否？ 碧溪市场目前主题式的集中商业缺失？ 而对于目前碧溪而言，是否存在着这样的空间？ 大而全市场 ? 百货业态多样化，购 物中心出现，食品杂 货、大型折扣店等业 态出现 ? 餐饮娱乐形态开始多 样化 ? Basic fashion占市场 主流 ? 消费向价值导向转 变，并出现多样化 趋优选择市场 全业态市场 ? 出现多种类型的购物 中心，