超高层住宅案例的系统研究[全文].docVIP

超高层住宅案例的系统研究 ◆当国外超高层住宅与别墅一起成为财富人群权利和身份的象征； 当土地越来越稀缺，资源越来越珍贵； 当开发商不由自主，或者迫不得已纷纷筹备超高层住宅时； 当超高层成为一种“现象”前； 我们需要准备些什么？ ◆当香港寸土寸金导致的超高层常态逐渐“传染”给内地； ◆当深圳、上海等一线城市超高层住宅从起初出现时客户的抗拒发展到现在的逐渐接受； ◆当青岛、杭州、海口等资源型城市对于超高层与资源间微妙关系的逐渐觉醒； ◆当2008年类似成都等二三线城市超高层住宅开始出现“井喷”…… 超高层与普通高层的差别在哪里？ 当超高层住宅经历初级阶段，发展阶段，再到成熟阶段，客户在每个阶段表现出怎样的特征？ 在不同发展阶段，针对客户的不同特征，开发商又要分别有何作为？ 对此，我们对市场上有着成熟理念和成功实践的超高层系列案例进行了系统研究…… 决定是否建超高层，以及超高层建多少的问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关…… 进而我们又发现： 市场超高层成功在城市、地段资源、成本、客户、开发商作为等存在着某些共性； 我们得出： * 超高层是什么？ * 从成本与技术角度：超高层相比普通高层产生了质的变化 我国《民用建筑设计通则》（JG9/a37—87）将住宅建筑层数划分为：1～3层为低层；4～6层为多层；7～9为中高层；凡超过100米均为超高层。 联合国1972年国际高层建筑会议将高层建筑按高度分为四类：（1）9～16层（最高为50米）；（2）17～25层（最高到75米）；（3）26～40层（最高到100米）；40层以上（即超高层建筑）。 日本建筑大辞典将5～6层至14～15层的建筑定为高层建筑，15层以上为超高层建筑。 100米高度带来的质的变化 户型 成本 实用率 安全性 物业管理 通透性差 异形房间 面积的影响 阳台 开窗 公摊较高 消防楼梯增加 每50米设置避难层 实用率多在70％左右 成本比高层高出15%～25% 对抗风、抗震的要求变化，带来成本大量增加 电梯安全系数 可燃性材料增加 人员疏散问题 便于统一管理 日常运行能耗高 后期维护管理费用高 其他 开发周期拉长 智能化技术的使用 水系统、配电、消防要求的变化 超高层的界定在不同国家不同，但建筑高度超过100米时，在开发成本与技术要求方面会产生质的变化。 * 从客户感知角度：超高层与高层没有大的变化，只是形态上的差异 独栋、双拼、联排 叠拼、洋房、多层 小高层 高层、超高层 对高度的感知 对空间的感知 低 中低 中 高 有天有地，独门独院 邻里空间，亲近院落 空中感受，俯视园林 开阔视野，远眺景观 从客户角度，对高层与超高层的区别并不敏感 高度： 能够接受20多层的高度也能够接受40层左右的高度；在地平线上仰视对20与40层感知差别不大 景观： 同样对社区园林感知不强的情况下，超高层的远眺景观好于高层 户型： 高层与超高层面临的户型问题类似，空间感觉类似 * 从销售价格角度：无强势景观支持的情况下，超高层与高层价格差别不大，但超高层顶层部分可以实现溢价 综合案例经验可知，超高层销售价格可以明显地分成两部分： 看不到景观的楼层与高层均价相差无几； 可看优势景观资源的超高层楼层，产品户型设计可能与低楼层不同，而价格相比高层也会出现一个跳差 超高层楼盘 超高层均价 高层均价 备注 深圳金域蓝湾 17000元/平米（2006年），排除市场泡沫，正常价位为9000元/平米 8200元/平米（2004年） 珠海金域蓝湾 2008年8月4日，均价16000元/平米 15000元/平米 超高层33层以下价格与高层接近，33层以上价格出现跳差 芜湖世茂滨江花园 预计均价8500元/平米 预计均价8000元/平米 武汉世茂锦绣长江 均价15000元/平米 均价14500元/平米 * 技术要求产生质的变化，成本增加 客户对高层与超高层的感知没有明显区别 与高层价格无大的差别，但顶层部分可以实现溢价 1 2 3 所谓超高层，只是在技术与成本层面产生了变化，而客户的感知、销售价格上都与高层无本质差别 那么，决定超高层市场实现度的核心要素是什么？ * 超高层住宅的市场共性六大规律 * 澳大利亚黄金海岸 Sierra Grand 迈阿密海岸线案例 新加坡吉宝湾 …… 国外案例 国内案例 香港凯旋门 香港贝沙湾 深圳万科俊园 深圳擎天华庭 深圳港立豪园 青岛东海路9号 成都河畔新世界 成都华宇金沙港湾 杭州盛元慧谷 杭州东方润园 宁波凌江名庭 重庆海客瀛洲 …… 超高层系列 万科金域蓝湾系列 深圳、珠海、天津、成都、厦门、南京、广州、无锡、福州 世茂滨江系列 上海世茂滨江花园 哈尔滨世茂滨江新城 南京世茂滨江新城 武汉世茂锦绣长江 福州世茂外滩花园 芜湖世茂滨江花园 昆山世茂蝶湖湾 ……