《承德提报》-课件.ppt

承 德 下 营 房 项 目 提 报 第一部分 市场分析 1、宏观环境 2、房地产市场调研 3、市场结论 第二部分 项目分析 1、开发背景 2、区域环境分析 3、区域竞争项目详细分析 4、项目地块简介 5、项目SWOT分析 6、项目总结及评价 第三部分 项目定位 1、客群定位 2、功能定位 3、产品定位 4、形象定位 第四部分 平面表现 第五部分 操盘策略 1、开发节奏 2、销售策略 3、推广策略 B、开发的延续性 项目现有地块南侧有两块可延伸地块，一大一小，且拆迁面积不大，建议将此部分改造纳入本项目开发，以保证项目持续性。 一期 二 期 A 二 期 B A、优势——镇守“御路” /地势平坦/完善配套 B、劣势——密度偏高/路南山北/回迁销售混合 C、机会——三年大变样/“中疏”工程/制定精确的开发战略 D、威胁——集中放量/国家调控/市场分流 A、可行性 由于承德国际旅游城市的规划以及三年大变样“中疏”工程的实施，中心区在售房地产项目骤减，本案是中心区边缘地带地段最大、位置最好的地块之一，周边配套不断升级完善、生活氛围逐渐提高，价值凸显。 B、重点难点问题 ①由于承德规划重点向东开区方向发展，以及高速路出入口和未来高铁建设都在东开区南部，城市向东南方向发展已成定局，对本项目影响较大。 ②国家调控和银行政策的落地，对购房者影响很大，市场走势明显受控。 ③本质性要求项目在规划设计定位等问题上提高项目的抗风险能力，减小市场分流、宏观调控等劣势及威胁的影响，重点应以“差异、创新、以人为本”的思路对项目进行精准定位。 回顾市场分析的结论 A、“中疏工程”效果明显 B、项目分布区域性密集 C、同区域竞争主要围绕价格 D、下半年将集中放量，预期300万㎡左右 E、车位供需严重失衡，导致车位价格过高 F、中心区及周边可开发地块稀少 G、产品建筑类别多样，别墅、多层、小高层、高层 H、住宅供应集中，公寓、写字楼、商业产品稀少 A、核心层：项目周边地缘性客户以及老城区拆迁户 B、补充层：承德西北区域郊县和双滦区中高收入者 C、边缘层：京津唐地区客户 卖给谁？ 核心层：项目周边地缘性客户以及老城区拆迁户 需 求：他们对老城区有眷恋情节，习惯了老城区生活，习惯了在同一个菜市场买菜，习惯了在早晨在同一条线路遛弯；习惯了老城区车水马龙，习惯了夜景的五彩灯光；… … 习惯了多年的生活方式。 他们需要承德老城生活的延续。 补充层：承德西北区域郊县和双滦区中高收入者 需 求：他们渴望优质生活，为了享受更好的教育、医疗、卫生等资源，他们需要改善自己的生活质量，或是为子女的美好未来。 他们需要完善的配套、便利的交通、高品质的建筑。 边缘层：京津唐地区投资炒房客户 需 求：升值、保值，高回报。 需求是什么？ 由项目所处的地段以及市场情况，我们可以明确本案非常适合住宅项目开发。 那么， 本案为居住者营造的是一种生活氛围，是承德千年文化的传承，是承德原味生活的延续； 完善的配套、便利的交通、20万㎡规模社区满足居住者对生活的更高要求； 地段的唯一性、不可能再有绝版地块决定了升值的必然性 我们做什么？ 20万平米 绝版 源味 生活城 满足老城区居民对已经习惯的生活方式 投资角度升值保值的必然性 高品质生活的保证 本案的核心是： 20万平米绝版源味生活城 区域主要竞争项目产品对比表 多层回迁 可视对讲 沿街商业 水系景观 涂料、墙砖、现代 一室一厅一卫56.26㎡ 二室二厅一卫85.08~106.94㎡ 三室二厅二卫143.08㎡ 共9栋，2栋11层，2栋16层 祥云小区 改造项目品质较低 对讲门禁 社区超市 基本绿化 涂料、墙砖 两室两厅一卫60~80平米 共26栋，22栋多层，1栋11层，3栋15层 鹿栅子沟 小区 可视对讲 中心广场 水系景观 涂料、墙砖、现代 两室两厅一卫87.06㎡ 三室两厅两卫94.14㎡ 共36栋高层 德润庄园 厨卫简装 对讲门禁 基本绿化 涂料、墙砖 两室两厅一卫60~80㎡ 一梯三户 一梯四户 共78栋多层 碧峰家园 简装 可视对讲 沿街商业 基本绿化 墙砖、涂料、现代 二室两厅一卫54.47~89.91㎡——68% 三室两厅一卫90㎡——32% 5栋 9层 美泉雅苑 24小时电子监控、可视对讲 会所 后山公园 涂料、墙砖、简欧 二室二厅一卫92㎡——40% 三室二厅一卫108㎡——25% 三室二厅二卫123㎡——15% 四室二厅二卫135㎡——10% 20栋 6+1多层 碧泉花园 可视对讲 沿街商业 基本绿化 简约现代、涂料 两室两厅两卫（中门跃层）119.08㎡——50% 三室两厅两卫134.12㎡——25% 三室两厅两卫150.02㎡——25% 共8栋，