伟顾问青岛市鲁能麦岛项目战略营销汇报.ppt

夏季沙滩风情美食节 在商业节开盘期间，在项目南侧的沙滩上，举办为期一个月的沙滩 风情特色的美食节，由开发商统一组织和管理，以低廉的租金吸引 国内外的美食高手，在现场烹饪和销售丰富的美食，以把青岛市民 吸引到此。并和电视台合作，举办美食烹饪制作大赛，充分展现本 项目商业街区的巨大的商业价值。 同时，把这个美食节做成品牌，每年举办一次。 第一阶段：主线活动 分期执行：引爆市场 1、与主流媒体合作，举办“青岛最美的地方”摄影大赛，重点突出本项目 所在地段所拥有的天然景观优势； 2、与电视台合作，举办“青岛房模大赛”，吸引青岛市民的普遍关注； 3、举办“青岛城市发展高峰论坛”，邀请知名城市规划专家、城市管理专家 经济界专家、热心市民，共同就青岛未来的更好发展献技献策； 4、路牌、报纸、广告等同时展开形象宣传； 5、… … 第一阶段：辅助推广手段 分期执行：引爆市场 青岛市投资及经商客户 青岛周边地区商户 外地投资客 Ａ 　Ｂ Ｃ 看好本项目独特的地理位置； 看好本项目的客户消费潜力以及周边高校区的消费市场； 看好奥运以及观光旅游客的巨大潜在消费； 看好青岛市民消费目光的提升和对消费购物环境的挑剔。 第一阶段：客群定位 分期执行：引爆市场 确立本项目在市场上大盘的地位 本项目的商业价值得到市场真实认可 商业街区销售火爆，价格得到快速提升 为后续住宅获取较大利润空间做好了市场铺垫 第一阶段：品牌印记 分期执行：引爆市场 拉奈岛区 高端海洋俱乐部 摩洛凯岛区 时尚新天地 拉奈岛区为本项目的会所区以及中心区，是整个项目的精华 也是最能代表项目形象的区域，可以打造成为“巅峰俱乐部” 成为社会成功人士的交际名所。前期暂不销售只做形象宣传 第二阶段：开发策略 分期执行：塑造形象 世界豪华游艇体验活动 专为财富颠峰人士准备，身价一览无遗 　　　匹配会所　　匹配项目品质 第二阶段：主线活动 分期执行：塑造形象 １、国际豪华车巡展； ２、青岛高尔夫精英友谊赛； ３、商务人士定期红酒会； ４、飞机头等舱杂志广告及赠送本项目纪念品； ５、… … 第二阶段：辅助推广手段 分期执行：塑造形象 青岛地区高端客户 北方客户 山东境内客户 A C 需要在青岛树立自己的身份地位； 多次置业，在全国各地甚至在境外有多处房产； 位于项目核心景观区，看好项目未来巨大的升值潜力； 青岛已作为自己生活和工作的重心； 终极置业，为家人提供最好的生活条件； 追随鲁能品牌，与鲁能一起享受辉煌的成功者。 B 第二阶段：客群定位 分期执行：塑造形象 本项目成为市场关注的焦点 基本确立本项目为青岛地产项目的标杆 为后续住宅产品的提升预留了较大的上升空间 第二阶段：品牌印记 分期执行：塑造形象 茂宜岛区是本项目最精华的住宅区，是专为财富顶层人士打造的 是最能提升本项目内涵和品质的产品区域，与崂山的高档住宅区 融为一体，更能体现这个区产品的价值。 茂宜岛区 海洋城市花园 拉奈岛区 高端海洋俱乐部 摩洛凯岛区 时尚新天地 第三阶段：开发策略 分期执行：拉升品质 “鲁能杯”国际沙雕艺术大赛 第三阶段：主线活动 分期执行：拉升品质 主办单位 中国青岛市政府 中国雕塑协会沙雕专业委员会 中国青岛奥帆委 协办单位 青岛市委宣传部 青岛市委新闻办 鲁能集团 支持单位 青岛市名牌企业 全国各主流媒体 第三阶段：主线活动 分期执行：拉升品质 大赛时间：2007年7月---8月 大赛地点：麦岛---海洋公园沿线 邀请对象：国内外沙雕专业人士 业余沙雕爱好者 全国各地媒体记者 参赛方式：团体报名、个人报名 获奖说明：由专业人士组成的评委会，对所有参赛作品进行评分，并设置 一、二、三等若干名，奖金丰厚。 0 客户 流失 永续进行 360° 全程客户满意服务 客户需 求调查 客户需 求深度 挖掘 客户需 求满足 定制化 顾问服务 客户 维护 保养 A、访前客户服务 B、接待客户服务 C、后续客户服务 D、相关执行手段 服务拓展 风险预控三：客群最大化拓展 风险预控结论 需要更具策略性的市场形象定位 以及更具计划性的整体运作思路 才能最大限度控制风险 城市功能的无序和缺失为本案提供契机 要塞地段及项目综合优势带来商业街引爆市场的契机 三个层面的拓展保障客户的持续良性循环 风险管理 理论模型 风险预估 风险预控 运营计划 整体策略 分期执行 价格建议 开发理念 参考模型 形象定位 案名建议 类比模型一：上海新天地 该项目利用新建筑与传统建筑的完美结合，在上海市中心筑造一个标志性的国际商住园区。项目整体包含四个部分：具有历史文化内涵的特色商业、餐饮、娱乐和旅游综合小区，即“上海新天地”；“企业大道”办公楼区；“翠湖天地”