2009年河南省新乡某房地产项目产品定位分析报告.doc

新乡某房地产项目产品定位分析报告 第一部分：市场分析 一、新乡市简介 （一）、经济环境 新乡位于河南省北部，黄河以北，土地面积8169平方公里，平原占地78%；包含2个县级市、6个县城、4个区，是河南省乃至中原地区重要的粮、棉、菜基地、高新技术产业基地；并集河南省电子工业中心、重要的纺织、医药、建材工业，以及全国最大的铝工业基地为一体，为接壤豫北和晋、冀、鲁、豫地区经济繁荣、交通和科技发达起着重要作用；是一个生产力布局合理的地域经济中心和现代化经济强市。 值得一提的是新乡的综合经济实力位于全国84位，工业企业有683家。大型企业88家，520户全国重点企业，超亿元的有49家，超5亿的8家。其中著名的新飞、TCL、科隆的研发基地就位于新乡，卫材产品占全国市场50%，著名企业有华星药业；同时新乡市有高等院校6所，为这些企业提供高素质的劳动力。 （二）、人口 新乡目前总人口555.15万，中心城区90万人，城镇60万、市区30万；主要以本市户籍人口；人口自然增长率为1.5%；2007年人均收入接近10000元，同比增长16%；人均消费性支出8500元，同比增长13.5%。 （三）、交通 它南临黄河，与郑州、开封交界；一个半小时到达郑州、安阳、焦作、鹤壁、濮阳、荷泽，4-6小时到达北京、天津、西安、济南、武汉、石家庄；黄河、海河两大流域经过，南水北调工程在新乡约77公里；106、107国道、京珠高速公路、京广、新焦、新荷三铁路交汇处，是豫北乃至沟通我国东南沿海地区与西部内陆地区的重要交通枢纽，国家二级枢纽中心。 （四）、城市发展规划 政府外阔，商圈东移，增加城市面积，构建中心城市与新区经济两大格局； 推动房地产行业发展，把房产开发与旧城改造相结合，实现2010年人口人均用地90平方米； 增加商品房供给，到2010年完成20个5万平方米以上的住宅小区，人均居住建筑面积达到28平方米； 调整商品住房供应结构，建设一批生态、智能小区；完成“城中村”改造工程，逐步提高市民居住生活质量； 二、新乡市楼市综述 2009年第一季度新乡市房地产市场分析? 一、商品房市场运行情况 1、市场投放理性调整 2009年1月，新乡市城区商品房批准预售24.92万平方米，比2008年12月下降37.76%，同比增长33.06%。其中住宅23.25万平方米，比2008年12月降低40.30%，同比增长30.60%。 2、市场销售迅速放大 2009年1月，新乡市城区商品房销售量大幅增长，销售套数1281套，面积16.30万平方米，金额3.77亿元，比2008年12月分别增长61.34%、69.31%、97.26%，同比分别增长2.40%、26.17%、31.34%；其中住宅销售套数1155套，面积15.1万平方米，金额3.27亿元，比2008年12月分别增长55.03%、65.16%、97.37%，同比分别增长41.72%、36.52%、64.95%。 3、供销对比趋于平衡 2009年1月，新乡市城区商品房供销比为1.53:1，其中商品住宅供销比为1.54:1，和去12月的4.16:1、去年同期的1.61:1和去年全年的2.17:1相比，今年1月商品住宅供销比例更加均衡。 4、销售价格稳中有升 2009年1月，新乡市城区纯商品住宅均价为2682.7元/平方米，较2008年12月增长7.05%，同比增长9.19%。 二、二手房市场运行情况 1、交易量继续增长 2009年1月，市区二手房成交套数为530套，面积4.81万㎡，金额为7387.06万元，较2008年12月分别增长24.71%、4.27%、-12.38%，同比分别增长77.26%、73.53%、27.68%；其中住宅成交484套，面积4.75万㎡，成交金额为7017.11万元，较2008年12月分别增长46.67%、54.22%和63.80%，同比分别增长66.90%、89.24%、123.60%。 2、住宅价格小幅增长 2009年1月，市区二手房成交均价为1535.13元/㎡，较2008年12月降低15.97%，同比降低26.42%。其中，二手房住宅成交均价1477.29元/㎡，较2008年12月增长6.21%，同比增长18.15%。 三、运行情况分析 在一系列宏观调控政策的促进下，新乡市房地产市场销售已经连续3个月保持着迅速增长的态势，销售面积环比分别增长了44%、22.39%和69.31%，达到了今年1月的16.3万平方米；同时市场投放在保持比去年同期增长的前提下得到合理调整，供需结构进一步平衡，市场价格稳中有升，有效扭转了“有价无市”销售疲软的被动局面，市场回暖迹象明显。可以预计，我市一季度房地产市场将达到和超过去年同期水平。 二手住房市场同样连续3个月保持较快增长势头，交易面积环比分别增长了12.