物权法定原则、登记公示与公信力构造(精品·公开课件).ppt

案例分析： 【例1】李小双出国期间其所住小区办理房产登记，李遂委托其哥哥李大双办理，房管局错误都登记在李小双名下…… 【例2】南京季某买房登记于假意结婚者吴女名下，后吴某出售该房产案。 【例3】小偷盗取房产证，身份证出售房屋案 前手合同被撤销后的善意取得 前提已完成不动产登记。 登记的推定力与公信力。 ◆【例】文某以胁迫手段将周某一栋别墅买来。半年后，周某向法院主张撤销合同，法院判决撤销了合同。文某见状，随即将该房卖给不知情（or不知情）的胡某，登记在胡某名下…… 六、善意取得制度 【概念】无权处分人将不动产或动产处分给善意的第三人（受让人）时，第三人即时取得该不动产或动产的所有权或其他物权的制度。 我国物权法规定的特点： 1.适用于动产和不动产。 2.拓展到了其他物权的取得。 　　 物权法的规定 第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 　　(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的； 　　(二)以合理的价格转让； 　　(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。 当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。 【例】甲出差数月，将其收藏的齐白石“对虾”名画交给好友乙保存，乙突遭意外，急需用钱，于是将该画以300万出卖给不知情的丙，甲回来后向丙追要该画，可否？为什么？ 善意取得的构成要件 1.无权处分人：不享有处分的权利。 2.第三人是善意受让动产和不动产。 3.第三人是通过有偿的法律交易行为取得财物。 4.受让的不动产已登记、动产已交付。 5.无权处分人的权利外观因真正权利人的原因而产生。 1.处分人不享有处分的权利。 无权处分人：不能转让、赠与及不能设定担保物权的人。 ①有权占有但无权处分人：承租人、保管人、借用人、质押权人、留置权人等。 【为占有委托物】 ②登记错误的不动产登记名义人、误认为遗产的继承人、合同无效或被撤销的买受人等。 ① ②适用善意取得； ③ ④不适用。 ③合法占有但无权占有人：遗失物、埋藏物、漂流物的占有。 【③ ④为脱离物】 ④以盗窃、抢劫、侵占等手段取得财物的非法占有人。 2.买受人为善意。 3.第三人是通过有偿的法律交易行为取得。 ①合理价格的判断。 ②合理价格与善意 4.受让的不动产已登记、动产已交付。 这表明善意取得制度需具备物权变动的形式要件。 观念交付也适用善意取得制度。 不动产登记公信力与动产善意取得的区分 1.登记公信力采客观善意；在一般情况下，只要受让人信赖了不动产登记簿，就推定其为善意，除非其事先明知登记簿错误或者登记簿中有明确的异议登记 。 2.动产善意取得采主观善意。受让人应在交易中尽到了一般的注意义务。【德民第932条第2款】“取得人知道或因重大过失而不知道该物不属于让与人的，非为善意。” ◆不动产登记簿的公信力要远大于动产的占有的效力。 主观善意与客观善意 ◆不动产登记中第三人有重大过失可否构成善意？ 【例】刘某将其夫妻共有的房产但登记于刘某名下的房产偷偷出卖给不知情的赵某，并登记在赵某名下，赵某可否取得该房屋所有权？ 【例】张某入狱，其情妇吴某伪造授权委托书将张某一套房产买来并登记在自己的名下，然后出卖该房产给孙某，登记在孙某名下。孙某为吴某的表弟。 德民土地登记簿的公信力 【德民第892条第1款】为以法律行为取得土地上的某项权利或此种权利上的某项权利的人的利益，土地登记簿的内容视为正确，但对正确性的异议已被登记或不正确性为取得人所知的除外。为特定人的利益，权利人在处分已登记于土地登记簿的权利方面受限制的，仅该项限制可由土地登记簿看出或为取得人所知时，该项限制才对取得人有效力。 不动产登记公信力采客观善意标准的理由： 1.有利于保护信赖第三人的利益。 2. 有利于维护交易安全，促进商品交换。 3.有利于与婚姻法相协调。 《婚姻法解释三》 一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。 不动产登记公信力采主观善意标准的理由： 1.有利于保护真实权利人的利益。 2.我国缺乏登记公信力的传统，民间登记公信力不强。广大乡村尚未建立健全的登记制度。 3.现实中不动产登记错误较多，权威性不高。 探讨：无权处分合同的效力 我国合同法的规定：效力待定 第51条 无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 批判： 1.对原权利人的保护无意义。 2.违