万达商业地产分析(精品·公开课件).pptVIP

万达商业地产案例分析 大连万达集团成立于1988年，迄今已有20年发展历史 现状 为什么万达将商业地产为主的持有性物业开发作为其核心竞争力？ 什么是万达商业地产的最大特色？——订单模式 什么叫联合发展？ 即万达集团和众多国际国内一流的主力店商家签订联合发展协议，共同选址、约定信息共享等双方的权利和义务。  * 企业发展部 2008年7月 。 商业地产 高级酒店 文化产业 连锁百货 四大支柱产业 大连万达现已成为中国商业地产的领军企业 其战略目标是成为百年企业 资产300亿元 年销售额200亿元 年纳税超过10亿元 持有的商业 物业面积超过400万㎡ 600亿 400亿 30亿 700万㎡ 2010年的目标 大连万达已在全国26个城市成立了项目公司 第一，房地产开发要受到区域性、资源性、非标准性、不可移动性、产品使 用耐久性等一系列因素制约，因而房地产企业要想做到长盛不衰很难。万达要想实现百年企业的战略目标，就需要持有部分自建商业地产作为长期投资。 第二，城市化进程势必会使住房供应达到饱和，过于依赖现金流的住宅开发很可能会面临窘迫，唯有做商业地产，尤其是顶级商业地产，才能追求长期稳定的现金流。 第三，通过持有物业：不仅每年可以收到稳定的租金，而且能够享受资产价格升值和土地升值的双重利润。不仅能使资产结构得到优化，还可通过收取租金得到比一次性卖断更多的收益（即以租金上涨的形式享受房地产的升值）。 万达在地产界率先开创了“订单商业地产”的模式，那么什么叫 “订单商业地产”？ 联合发展 平均租金 先租后建 技术对接 订单商业地产 1 具有强大的吸引力和凝聚力的世界500强企业 2 社会知名度高，亲和力强的亚洲超一流企业 3 国内相关行业的前三名 万达选择战略合作伙伴有三个标准： 到现在，万达已和沃尔玛、家乐福、百安居、百盛、新世界、国美、苏宁等20多家跨国及国内顶尖商业连锁签订了联合发展协议。 与万达签约的主力店商家中包括多家紧密型合作伙伴，双方约定无论万达到什么地方开发万达广场，这些合作伙伴都要跟随开店。 订单商业地产的内涵之一 什么叫平均租金？ 将全国的城市分三等租金： 一等是北京、上海、广州 二等是省会城市 三等是其他城市 确定每一等城市的平均租金。 不再就单个项目的租金水平进行谈判，节约谈判时间，从而保证了快速扩张、快速发展以及稳定的租金收益。 好处： 订单商业地产的内涵之二 什么叫先租后建？ 即招商在前，建设在后。或者叫：颠倒程序（把房地产开发商的惯性思维颠倒一下）。 为什么要招商在前？ 1、因为招商绝非招一个主力店的问题。 做一个购物中心，一般有七、八家主力店，而且是不同业态的主力店组合在一起，才能满足一站式购物的需求，同时提高大家的比较效益。 很多大的主力店签约时都要求排他性，不能出现同业态的竞争对手。 2、因为这样可以降低风险。 由于万达广场在开工前，大部分商业面积都已确定租户，且约定商业广场从建成后的91天起开始计租，因此不管进没进场，购物中心只要开业，一两个月就能收到租金 。 订单商业地产的内涵之三 什么叫技术对接？ 订单商业地产的内涵之四 也叫共同设计。首先由战略合作伙伴提出需求——要多大的面积，高度，出入口、交通体系等，再由万达做出方案来认证，是否合适，提出意见，等设计图纸确定之后，双方正式签订一个具有法律效力的确认书，然后要合作伙伴马上打一笔保证金。 如果对方以后反悔要赔偿我们一年的租金，这样能确保不会跑单，有效防控风险。 保证主力店商家的需求在开工前就能得到确定，避免商家进场后的改建，减少浪费，因此租赁面积完全被租金所覆盖，没有无效面积。 万达广场经历了哪三代开发模式？ 综合体，盒子+街区+高层的组合 组合式 单个盒子式 建筑形态 百货+超市+家电+美食+影院 超市+建材+家电+影院 超市+家电+影院 主力商家 宁波、上海、北京、成都 沈阳、天津 长沙、南昌、青岛 案例 “24小时不夜城”集成功能组合 购物功能组合 购物功能组合 业态 40-80万㎡ 15万㎡ 5万㎡ 规模 城市副中心、城市的新开发区及CBD 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 选址 商业、酒店、写字楼、住宅 纯商业 纯商业 产品种类 第三代 第二代 第一代 ? 第三代城市综合体有何创新和优势？ 万达广场的第三代产品叫城市综合体，英文是HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment）。 一是选址从城市最核心商圈变为城市副中心、城市的新开发区以及城市的CBD。 二是多种业态综合，合理搭配，形态多元化，功能上优势补充，投资收益最大化。 三是商业业态增加了休