《升龙国际中心项目选址及定位分析》-毕业论文设计.docVIP

升龙国际中心项目选址及定位分析 摘 要 项目选择的最初阶段是选址，随着城市化的发展和经济日益奋进的今天，项目的选址决策和定位分析决定着一个项目的存亡，房地产开发又是一个高收益与高风险并存的行业。因此开发商必须将其自身的特点与相应的国家政策、宏观经济形势、市场需求变化及竞争对手等相结合，并且根据项目用途、规模不同分析项目所在的区位和环境条件。本文主要对升龙国际中心这一项目进行选址优势、SWOT分析、定位原则、地块分析等方面进行专业和科学、合理的分析。 关键字: 商住两用、SWOT分析、选址决策、定位分析 前 言 20世纪70年代末，我国开始进行经济体制改革。随着经济体制改革的发展迅速，中国取得了举世瞩目的成就。在经济改革的浪潮中，中国房地产业加速发展，成为投资的热点之一，并成为了支柱产业。房地产的发展与一个地区的政治、经济、金融、教育、治安、社会发展、交通情况、人口及消费能力息息相关。郑州市作为河南省的省会，把郑州市建设成为社会主义现代化的商贸城市和国家中西部的区域性中心城市，是全市城市性质的定位和发展的奋斗日标。为此，早在20世纪90年代初期，郑州市就提出了“稳定第一产业、调整优化第二产业、强力发展第三产业”的产业方针。 一、升龙国际中心概况 升龙国际中心项目位于二七大学路与淮河路交叉口向南200米，坐落淮河路以南，政通路以北，是升龙集团继成功开发曼哈顿广场后，在郑州市中心开发的第二个大型城市综合体项目。升龙国际中心总占地约380亩，规划建筑面积约120万平方米；涵盖商业、写字楼、酒店、公寓、高档住宅等多种物业形态。升龙国际中心的容积率5.50，绿化率30%，物业公司是河南升龙物业管理有限公司，物业费1.25元/平方米·月。升龙国际中心本身拥有40万㎡的大型商业。以大学路为轴线分为东西两大组团，大学路西侧为高档住宅、商业中心，大学路东侧为金融服务、商务办公,升龙国际中心主力户型：两房和三房，面积在78到125平不等。总体上分析，户型设计南北通透，客厅大开间，双阳台设计；卧室大飘窗，户型方正，设计合理，空间利用率高；布局优美，功能齐全；提高室内的采光度。 二、升龙国际中心项目地址选择的SWOT分析 （一）项目优势分析（Strength） 1.区域地段 公司要树立形象，应先上短而快的项目，就不能在城市郊区选址，最好选择城市新开发密集区或中心商业区，如果能精心策划，建成精品，会很快打开局面，为公司树立公众形象。升龙国际中心就具备了优越的地理位置和大面积的商业。并且周边地段具备了完备的设施设备和娱乐场所。升龙国际中心一期已成功开盘并交房，升龙国际二期于2011年5月29日楼王小户型开盘，2011年7月23日，精修小户型开盘，2011年8月20日，小高层、高层开盘，并于2013年5月交房。价格以6500元起价。这一项目的成功开发很快为升龙国际树立了良好形象。 2.升龙国际本身具备的实力 (1)此项目开发具备良好的政府关系，减小各方面的摩擦，降低公关成本。 (2)良好的资金实力和融资信誉为后期运作提供了保障。 (3)对于投资性的房地产开发而言，公众形象非常重要，而完美的区域地段已经减小了投资者的投资风险，开发企业决策层对项目投资具有极大的热情和决心，并进行了科学分析、规划和运作，希望能够最大程度地躲避风险。 （二）项目劣势分析（Weakness） 升龙国际中心项目的开发商在商业地产方面有一席之地，开发的住宅相对较少，缺乏相关的投资、运作经验。虽然周边有许多的医院、银行、学校、奥斯卡影城等完备的设施设备及娱乐场所，绿地面积相对比较的多，但由于位于市中心，占地面积有限，所以在一定程度上还是满足不了人们对他的需求。 （三）项目机会分析(Opportunity) 从宏观来看，我国的商业地产处于大发展、大繁荣的阶段．可以说充满无限商机。像上海、深圳等一线城市已经做出了对城市商住两用房产的规划，一般的省会城市也都在争先恐后的建设地产行业，四线城市也在力求改造、扩大城市规模和完善的适合商住两用的配套设施，为房地产行业打造良好的发展空间和环境。大环境、大配套、交通便捷，吸引众多置业人青睐。其地理位置优越、交通便利、环境优雅，是质量较高、配套完善的优秀住宅小区。以科学、人性化的规划设计打造出惬意的居住文化。这对于20世纪90年代初期郑州提出要大力发展第三产业来说，是一个很好的机会，根据当地政府规划，房地产的投资开发将得到政府的大力支持。 （四）项目威胁分析（Threate） 在市中心为了节省土地使用面积，大型的高层住宅接踵而来，升龙国际中心这样综合型的行业没有成熟的规律可以遵循，这要求在项目的运营中积极尝试、努力探索。同时庞大的旅游、休闲人流成为升龙商业广场相对固定的客源，升龙国际中心的白领消费群体也将受到升龙商业广场的吸引而把这里作为购物休闲的首选