《房地产泡沫》-公开·课件设计.pptVIP

房地产泡沫 房地产泡沫是泡沫的一种，是以房地产为载体的泡沫经济，是指由于房地产投机引起的房地产价格与价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况。 房地产泡沫的主要特征有 1.房地产泡沫是房地产价格波动的一种形态； 2.房地产泡沫具有陡升陡降的特点，振幅较大； 3.房地产泡沫不具有连续性，没有稳定的周期和频率； 4.房地产泡沫主要是由于投机行为，货币供应量在房地产经济系统中短期内急剧增加造成的。 房地产泡沫的判定 在任一特定的时点上准确判定房地产的泡沫程度实际上非 常困难。一般可以从以下指标或状况判断： (1)整个经济是否过热。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。 (2)投资增长率。当房地产开发投资增长显著高于经济增长率时，如相当于经济增长率的2倍时，就有产生泡沫的危险。 (3)商品房的空置情况。一般当空置率达到10％时，就是房地产业过热的预兆 土地价格指数 土地价格指数是反映地价变化的相对值的指标，即不同时点的地价水平与某一固定时点或相对时点的地价水平比较的相对关系。以平均地价比值的100倍表示。 最早可考证的房地产泡沫是发生于1923年—1926年的美国佛罗里达房地产泡沫，这次房地产投机狂潮曾引发了华尔街股市大崩溃，并导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机，最终导致了第二次世界大战的爆发。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫 案例分析 日本的房地产泡沫 开始：1985年的广场协议 泡沫经济的繁荣期 ：1986～1990，90年9月达到最高峰 代表性城市：六大都(东京、横滨、名古屋、京都、大阪和神户) 泡沫经济破灭 ：1990年秋季开始，日本房价开始直线下落，并一直到现在。 现状：至今仍未痊愈 图示1：日本六大城市房价（1982年3月一2002年3月） 图示2：日本的城市房价比较  图示4：与美国土地价格指数的比较 1990年，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值几乎是美国的4倍。 泡沫产生的原因及经过 前车之鉴 ——对中国的启示 日本因房地产泡沫失落十年。静观当前中国房地产持续升温，常常使人想起日本上个世纪80年代的那场空前的房地产泡沫。 分析比较 美国《纽约时报》不久前指出，中国的房屋的空置率已超过国际警戒线，同时质疑中国房地产的泡沫是否已经开始出现破裂。 “在上海，大约有1/6的高级住宅是没有人住的；在北京为1/4；在深圳附近为1/3。而且在未来的几年里，房屋的空置率一定会在目前的基础上大幅增加。预计在未来的两年内，办公楼的供给将猛增50％……” 泡沫之争 启示与措施 1.在稳步汇改的前提下，恰当把握运用货币政策的时机 2.避免被稳定的物价指数所迷惑而错失再次调整货币供给的最佳时间 3.在实施扩大内需的转变过程中，避免因国家宏观战略的调整而造成资产泡沫的产生 4.发现泡沫后要坚决果断地实施宏观调控，泡沫破灭后不可抱侥幸态度、掩盖不良资产 5.健全金融市场、丰富金融投资产品、规范和引导民间过剩流动资金的投向 * 紫色为日本的平均城市房价走势 蓝色为日本的六大城市房价走势 图示3：日本六大的城市自1982年3月至2002年3月的土地价格指数图{以1990年为计算基准(1990＝100)}。 1985的“广场协议”，迫使日元升值38% 1987年10月美国股市暴跌 日元大幅度升值 日本降低利率，大量增加货币供给量 贷款额、资金增加 （两次）资金流入到房地产及股票市场 1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低利率， 日本银行继续实行扩张性货币政策 股价与房价的疯长 1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6%，同时控制不动产的贷款。 到1991年，日本商业银行实际上已经停止了对不动产业的贷款 股价大跌，然后房价大跌 利率：从1986年1月到1987年2月，日本银行连续五次降低 利率 ，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低。 1989年，日本政府感受到了压力，日本银行决定改变货币政策方向。1989年5月至1990年8月，日本银行五次上调中央银行贴现率从2.5%至6% 股价：1985-1989年，日经平均股价上升了2.7倍 。1990年，日本股票价格开始大幅下跌，股市由历史最高位的390