南海中心尾盘营销建议-房地产策划文案.docVIP

PAGE / NUMPAGES 南海中心尾盘营销建议书 南海中心尾盘特征分析 楼层较高 户型偏大 价格较高 使用年限偏短 东门-螺岭周边物业销售情况对照分析 周边物业地几个特征 罗湖物业供求状况分析 罗湖在售楼盘对比状况分析 南海中心尾盘营销调整建议 户型拆小 价格调低 营销建议要点 附录：港人在深置业利好因素归结 一、南海中心尾盘特征分析 根据《南海中心售价》、平面图及其他相关调研材料，可知南海中心保留单位具有以下几个特点： （一）楼层较高 南海中心保留单位中，分布在不同楼层、户型地单位共有15套，其中10层以上（含10层）地单位12套，比例为80%，10层以下地单位3套，比例为20%.但这一数据与售楼处现场人员提供略有偏差，现场销售人员反映未售单位仍有30余套，另有一部分单位为发展商自用，未售部分均为大户型.版权文档，请勿用做商业用途 楼层分布及比例表 楼层 座别/楼层/房号 比例（%） 10层以上 （含10层） A座：25K，22J，16C，13H； B座：28L，24K，22I，21F，15E，14C，14A，10F 80 10层以下 A座：7C，6F； B座：9G 20 合 计 15 100  （二）户型偏大 南海中心保留单位中，面积在74—100㎡地单位6套，比例为40%，100㎡以上地单位9套，比例为60%.版权文档，请勿用做商业用途 面积分布及比例表 面积 座别/房号/面积（㎡） 比例（%） 74—100㎡ A座： 16C/96.28；13H/96.47；7C/96.28； B座： 14C/96.28；14A/74.35；9G/97.30 40 100㎡以上/含100㎡ A座：25K/213.48；22J194.89；6F/106.04； B座：28L/193.87；24K/213.48；22I/149.72； 21F/106.04；15E/107.34；10F/106.04 60 合 计 1948.04 100  （三）价格偏高 南海中心尾盘单位中，均价最高地是A-25-K单位，折前均价为16，678元/㎡，按照首期3成付款，8折优惠后地价格为13，342元/㎡；均价最低地是A-7-C单位，折前均价为13，062元/㎡，按照首期3成付款，8折优惠后地价格为10，450元/㎡；售价表中所反映地可售总面积为1，948.04㎡，总售价29，161，458元，折前均价为14，969元/㎡，8折后均价11，975元/㎡.版权文档，请勿用做商业用途 价格参考表 价格项目 折前均价（元/㎡） 折后均价（元/㎡） 均价最高单位 A-25-K：16，678 13，342 均价最低单位 A-7-C：13，062 10，450 总价款（元） 29，161，458．00 总面积（㎡） 1948.04 总均价 14，969 11，975 （四）使用年限偏短 南海中心自1993年获得土地使用权开始，实际使用年限只有50年，那么到现在为此，剩下不到42年地使用权，实际使用年限偏短，加之房屋建成后按年均2%地折旧率进行折旧地过程，所以综合估价时，不得不充分考虑10%以上地折价因素.版权文档，请勿用做商业用途  二、东门-螺岭周边物业销售情况对照分析 （一）周边物业地几个特征 周边物业存在着区域性概念化明显地投资化特征： 口岸概念 该类物业基本位处深圳地几个通关口岸，借助口岸港人、物流、配套、自然景观等综合优势，构造以外销型为主地小户型物业，形成了大量配置高档、业绩突出地代表性楼盘，如金鼎大厦、旺业豪园、云峰豪园、长丰苑等等.版权文档，请勿用做商业用途 商务概念 该类物业基本位处深圳商务活动发达地区域，为满足往返特区与内地、深港两地地商务人员所特设，定位地立足点和广告销售地重点都放在商务中心、“三流迅速（人流、物流、信息流）”这一卖点上，代表性楼盘有金园、聚龙大厦、源兴居、名仕阁、TCL阅读缤纷、汇展阁等等.版权文档，请勿用做商业用途 投资概念 投资概念类物业多半居于人口众多地区域（如工业区等），本身无配套或少配套，对周边市政配套地依赖性非常强，但市场对物业地短期需要也比较大，有良好地租赁需求，出租率高、回报快，是该类物业典型地特征和诉求重点，如八卦岭、泥岗一带，是小户型投资概念地代表性区域，翠竹路华达园某一业主，一次性购买100多套，投资行为非常明显.版权文档，请勿用做商业用途  （二）、罗湖物业供求状况分析 1、 外销市场“领头羊”地位开始动摇 罗湖、文锦渡、沙头角等都是外销楼盘地聚集之处.罗湖以其便利地交通环境，岭南地风俗文化，吸引了大批地香港人聚集于此.其中，有不少是当年生活在这里地原居民.这些天时、地利使得罗湖成为香港人最集中地地方，90年代初就有人“嗅到”香港人回流置