insert_drive_file世联三四线城操盘思路201024134041.PPTVIP

三四线城市操盘思路 世联对城市的划分：一般来讲2000—4000元以下的市场都可以作为三四线城市的标准 三四线城市的核心特征 总特征 一级市场－新区土地供应充足，潜在竞争激烈 二级市场 三级市场 其他－商业供应量过剩较多 其他－财务风险 其他－营销特征 操盘注意点：战略层面 操盘注意点：策略层面 陌生区大盘 各物业类型价差未拉开，价格天花板效应明显，别墅物业并没有显现出很高的溢价能力 未来市场的供应结构，在地价成本抬升、客户认知的提升，以及外来发展商产品升级的刺激下，将逐渐演化为高容积率城市资源项目与资源驱动性低密度溢价项目共存，但低密度物业溢价的实现有待市场价格认知的提升 改善性需求和刚性需求客户构成市场主体，其中改善性需求占据第一位，而改善性需求的中高收入群体将是下一轮市场升级中各项目主要争夺的群体 客户尤其是中低端客户置业驱动因素表现出同质化的特点 供应结构单一，卖点单一 城市价值：逐渐融入城市资源辐射，为客户群所认可，也是未来众多城市资源产品的主要价值依托 城市价值：未来各种配套将进一步完善 资源价值——片区内拥有景德镇唯一的4A级古窑风景区，也是中高端改善性需求重要的置业驱动因素 回顾市场的几大特征，与项目本体价值 根据世联的操作经验，成本导向型市场具有资源优势的项目基于规避风险，快速回现目标下的操作思路 采用SO战略，抓住同质化竞争向差异化竞争过渡的趋势，根据改善型客户