【商业地产-】漳州吉马shoppingmall商业地产项目市调报告-68.doc

市场调查说明 项目描述 本案属于漳州市吉马集团投资开发的，以Shopping Mall业态模式为经营方向的商业地产项目，面积10万平方米，共有4层，计划引进百货公司、大型量贩超市、家电专门店等主力业态和其他配套业态业种，未来的商圈范围以漳州市区为主，辐射周边县市直至闽西、闽南区域，全客层经营定位，以出租作为主要经营管理方式。预计在2005年11月份投入使用。 市场调研方向及目的 针对开发商的总体规划，本次市场调研将主要围绕在漳州市引进Shopping Mall商业业态模式的市场前景，未来招商规划和行销策略等三方面进行，主要调查内容包括有： 一、目前漳州市城市商业条件调查 了解掌握漳州市的城市特征和主要公共设施种类、数量、规模、分布，以及未来城市规划拓展。 二、目前闽南三角区域的现有Shopping Mall运作方式及评估 了解掌握厦门、晋江等地目前现有的Shopping Mall项目运作方式，结合当地实际情况，提出可借鉴的范例和参考。 三、商圈调查 明确商圈范围，了解商圈形态和漳州市民的消费结构和消费特征，同时重点调查本案所在区域的区位特征、交通条件、市政建设规划动态，统计所在区域的客流量和车流量。 根据商圈内零售业网点布局特点和消费者的消费趋向，提出切合市场实际的业态规划和业种组合建议。 四、漳州主要商业区店铺租金调查 了解掌握女人街、新华西、世纪广场等商业繁华区的店铺租金情况，结合本案未来发展性提出合理建议 五、行销媒体策略调查 了解掌握漳州市消费者对现有的商家促销模式评价和目前媒体种类特征、大众媒体传播效果，为本案后续的媒体行销提供针对性强的行销策略和经济高效的媒体渠道组合策略建议。 市场调研方法 本次市场调研主要采用四种方式进行： 一、行政调研 调阅政府统计部门相关资料和年报，收集有关漳州市社会经济环境、社会文化环境、自然地理环境和人口环境等资料，了解项目区域的未来城区规划。掌握漳州市商业布局、业态结构。 二、分区街头随机拦截访问 根据漳州市行政区划和商业布局，划分重点商业区域，安排专职访问员进行街头随机拦截访问，根据市调问卷进行一对一的访谈调查，掌握商圈内消费者的消费特征和消费潜力。同时针对商铺业主展开入户调查，掌握市面上的租金状况。有效样本量600份 三、定点统计 在项目区域内安排专职人员对客流和车流进行定点定时的统计，根据统计数据分析区域内车流和客流的特点及动向。 四、同业经营调查 针对厦门、晋江的Shopping Mall开展调查统计，掌握该业态在闽南三角地带的运作模式和经营效果，为本项目后续经营提供借鉴参考。 市场调查补充说明 在4/13至4/15为期3天的问卷调查中，经过与20名访问员进行直接的交流，收取到的讯息汇整条列如下： 对本项目知道但不熟悉，希望加强广告宣传 当地消费者对SHOPPING MALL本身定义不了解。 餐饮不能太贵，品种要求多样，如美食广场等 要求能够送货上门 门口要求设有业种分布图及购物推车 商场内要设有POS系统，方便购物及会员信息查询 会员卡终身优惠 要求上门服务，访问对象认为灿坤服务不错，但这方面做得还不够。 如果本案有价格和服务方面的优势则会考虑去 对漳州市各个商场的促销人员非常反感 目前漳州地区缺少大型超市、家电和建材城。缺少象来雅这样的百货公司 目前漳州市区中男士护肤品、男士用品少，购买不方便 停车场建议设在地下，比较安全 商场要设有育婴室 要求服务人员态度要好 摩托车、自行车停放不放心，要求停车管理要规范 商品质量要保证 要求设有购物专车专门来回接送（来自瑞京路女人街调查反馈） 看电视较少，基本不看漳州电视台及收听电台广播 要求24小时营业，目前漳州只有南丰超市24小时营业 访问对象认为到本案太远，而且沃尔玛就要进驻，没有必要去那里。（这说明当地消费者不了解SHOPPING MALL与沃尔玛的区别在哪里）（来自东一号路调查反馈） 调查当中有当地厂商对该项目有意向，希望招商时给予电话告知 洪先生 电话 服装厂商 潘小姐 电话：6355958 服装厂商 杨光耀 电话：2376621 茶艺厂商 钱小姐 电话 介绍给朋友 陈先生 电话第一部分 漳州市城市概况 1.1 城市地理概况 1.1.1地理位置 漳州市位于福建省南部，地处闽南金三角南端。漳州西北多山，东南临海，地势从西北向东南倾斜。地形多样，有山地、丘陵、又有平原。西北部横亘着博平岭山脉，海拔700至1000米，