《房地产开发机要档案1-房地产项目可行性研究报告》-公开·课件设计.pptVIP

说明：成本估算应按照本表明细分类，但因条件所限确实无法做出详细估算时可只列大类；参考项目要具有最大可比性。 3、现金流量预测表； 4、意向书及合同文本； 5、新城区开发的市场调研报告 * 四、目标市场定位及产品定位 1、市场定位 2、目标人群特征、来源区域、行业特点 3、产品建议 Part4：规划设计分析 一、初步规划设计思路 1、设计概念：产品体现的主题思想，主要设计风格、设计特点； 2、主要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不同类型产品的比例； 3、节能和环保型建筑材料选用的考虑； 4、在所在城市中，生产新型。别具一格产品的可能性； 5、如果是大型、超大型项目，对营销大社区概念的考虑。 二、规划设计的可行性分析 1、从规划设计角度判断现实产品的可行性 在既定容积率、净用地面积。住宅面积、配套共建面积、控高及建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和企业所追寻的各种档次、高品质住宅的要求。主要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品的可能性。 2、容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响 3、土地本身特征对产品设计的影响和考虑 例：地势高低、地形起伏、地块的完整性、地质状况、较深的沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等因素对产品设计和环境保护的影响及解决办法。 4、周边自然环境和人文环境对产品设计的影响及考虑 如：治安环境、噪音环境、空气情况、危险源、风水因素等对产品规划设计和环境保护的影响及解决办法。 5、周边市政工程配套设施对产品设计的影响和考虑 如：道路状况（可能与小区主要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工 用电、燃气、供热及生活热水对产品规划设计的影响及解决办法。 6、周边生活配套设施对产品设计的影响和考虑 如：根据交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积做出判断。 7、市场分析结果对产品设计的影响和考虑 如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响，及如何解决。 Part5：项目开发 一、土地升值潜力初步评估 从地理位置、土地供应、周边环境及配套、市场发展状况、政府规划、城市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。 二、立即开发与留作土地储备的优缺点分析 三、工程计划 工程计划、各期开工面积、竣工计划、开竣工时在当地城市市场和片区市场的占有率。 四、销售计划 各期销售时间、价格、面积、预计各期的市场占有率，销售计划实现的可行性分析。 Part6:投资收益分析 一、成本预测 说明测算假设和主要运用指标 ，如产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。并参照下面表格列示: 项目 投资总额（万元） 单位成本（元/平方米） 土地成本 前期工程费用 基础设施费 建安工程费 配套费用 开发间接费 直接建造成本小计 营销费用 管理费用 总计 二、税务分析 1、营业税及附加税 2、所得税 3、土地增值税 上述税种的基本税率，能够享受税收优惠政策的税率，项目本身适用的税率，若享受地方政府的优惠政策，要特别说明该项优惠与国家政策是否有冲突，以及如何解决，具体如何操作。 三、经济效益分析 1、经济效益分析的假设条件 如：是否享受政府各种税费的减免等 2、项目利润率、投资回报率及主要经济指标 参照以下表格： 经济指标 单位数值（元/平方米） 项目总金额（万元） 销售收入 直接成本 总投资 毛利率 税前利润 税后利润 销售净利润 投资回报率 3、项目开发各期的利润体现 经济指标 年 年 年 合计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润 元/ m2 利润 （万元） 3、敏感性分析 敏感性分析参照以下内容及表格，可根据实际情况增减。 a、成本变动各项经济指标的变化 假设成本每上升（下降）一定金额或上升（下降）一定百分百来比