排他性城土地规划的理论问题分析.PDFVIP

第33卷第3期 地域研究与开发 V01．33No．3 2014年6月 AREALRESEARCHANDDEVELOPMENT Jun．2014 排他性城市土地规划的理论问题分析 李学梅1”，李忠峰2 (1．陕西师范大学旅游与环境学院，西安710062；2．重庆师范大学地理与旅游学院，重庆400047) 摘要：运用文献研究法、理论分析法分析学界就排他性城市土地规划问题的研究现状和动态，介绍该问题背后的 动机、产生的原因及解决该问题的思路。研究表明城市土地规划是一项对“公共池资源”的城市土地的集体产权安排； 排他性城市土地规划问题长期广泛存在，带来了巨大的社会成本；这一问题来源于城市的垄断地位和房产所有者无法 对房价投保。国内外学者从实践和理论研究上提供了一些克服排他性城市土地规划问题的措施：对这些问题的分析 可以为当前中国农村人口的城市化问题提供分析思路、 关键词：排他性城市土地规划；公共池资源；集体产权；房产所有者 中图分类号：F301．2 文献标志码：A 文章编号：1003—2363(2014)03一0143—05 是指实现了影响范围内的整体土地效用最大化的土地规 0 引言 划行为。如图la所示，．s和D表示市场下的土地供给和 农村人口的城镇化是农业社会向工业社会转型的国 需求曲线，Js7表示考虑到土地供给的社会成本的供给线。 家面临的一个重要问题。日本、南韩、台湾地区当时都比 如果土地规划Sr将土地的供给量减少到S’和D的交点， 较顺利地用30年时间解决了这一问题，完成从传统社会 则是恰当地反映了土地供给的市场成本和社会成本的差 向现代社会的迅速转型。其成功的经验在于：借助市场机 异，实现了土地供给的社会效用最大化。然而，这只是一 制配置土地资源和人口，借助工业和出口的强劲增长创造 种理想化的情况。现实中往往发现，土地规划导致了整体 就业，允许农村人口自由流动，使城市化和服务业得以大 社会效用的净损失，甚至是土地规划主体自身效用的净损 力发展，比较迅速地化解了大量农村剩余劳动力二随着我 失。图1b中显示的是具有垄断力的城市土地规划导致社 国城市化步伐的不断加快，房地产价格的快速上涨引发了 会效用损失的情况。此时，由于作为一个利益主体的城市 一系列社会问题。而在其背后则是地方政府持有的“土 考虑的只是自身的效用最大化，只要生产者盈余增加的部 地财政”供地理念。在这种理念下，地方政府限制居住用 分。大于减少的部分6，则对城市而言，这一土地规划仍 地的供给量，从而抬高居住用地价格，是当前房地产价格 是理性的行为。而如果n小于6，则这一土地规划就导致 居高不下的主因之一。3：然而，土地供给不足的现象并 了具有垄断力的城市自身效用的损失：图lc显示的是不 非局限于我国，尽管存在程度的差异，这一问题在国际上 具有垄断力的城市实行土地规划导致自身效用损失的 好像具有普遍性和长期性4。j本研究力图系统地介绍 情况i 当前这一问题的理论研究： 1 分析问题的界定 为了便于分析，本研究将城市土地供给不足的问题定 义为排他性城市土地规划：所谓排他性城市土地规划是 指降低r影响范围内的整体土地效用最大化的土地规划 行为，足与最优土地规划相对而言的。所谓最优土地规划 图l土地规划效果 of Theeff＆t l粕duse Fig．1