“又一城”招商租金价格与租赁条件建议.pptVIP

“又一城”招商租金价格及租赁条件建议 新港置地 租金价格及租赁条件建议包含的三项内容 制定原则 制定方案 实现方式 制定原则 一、服务销售原则： 　　本项目包租区价格的制定需支持销售承诺的 　　五年年返租８％的需要。 　　既： 　　均价为９５００元时，五年内平均租金不得 　　低于２.０８元／天／平方米 制定原则 二、服务招商执行原则： 　　价格的制定要具备可操作性，建议分业态， 　　分行业进行差别定价。 　　同时，利用产品自身条件在铺位分割、交 　　通组合创造高租金点。 制定原则 三、服务后期商业运营管理原则： 　　考虑后期商业运营当中的管理风险和商户 　　流失风险。在租金及招商政策的制定上，将 　　可能出现的空置率、退租率等预先计算在 　　租金中，避免后期运营过程中出现亏损。 　　（空置率预留范围：１０％－２０％） 制定方案 包含内容： 租金 租期 递增率 免租装修期 付款方式 制定方案－租金制定方案 一、定价原则：采用分级定价原则 　　既：按照主力店、次主力店、普通商户、 　　　　填充商户进行分别定价。 制定方案－租金制定方案 二、定价方案： １、确定保本租金： 　　保本租金：２.０８元／天／平方米 ２、计算空置率下保本租金 　２０％空置率下保本租金：２.５元／天／平方米 　　１０％空置率下保本租金：２.３元／天／平方米 ３、分级定价 分级定价 一、面积分配：包租区总建筑面积２万平方米 分级定价 二、租金核算原则： 　　主力店、次主力店的引进需要较大租金 　　优惠，普通商户对租金的承受力相对较高， 　　在租金的核算上以总回报率试算平衡为 　　原则。 分级定价 租金核算表：２０％空置率下保本租金２.５元／平方米 分级定价 租金核算表：１０％空置率下保本租金２.３元／平方米 制定方案－租期制定方案 主力店：５年起 次主力店：５年起 普通商户：３－５年 填充商户：１－３年 制定方案－递增率制定方案 主力店：递增率为第三年起每年３％ 次主力店：递增率为第三年起每年３％ 普通商户：递增率为第三年起每年３％ 填充商户：递增率为每年５％ 首年租金依目标租金与递增率反推获得。 制定方案－免租装修期制定方案 主力店：９０天 次主力店：６０天 普通商户：３０天 填充商户：１５-３０天 装修期租金建议采用补贴的方式返给经营者，或 或按户按年分摊。 制定方案－付款方式制定方案 主力商户：押二付一 次主力商户：押三付一 普通商户：押三付三 填充商户：押三付三 实现方式 扩大商户积累量 延长蓄势时间 制造商户内部竞争 扩大招商面 加强商户谈判力 其中以扩大商户积累量作为重点。 扩大商户量的原因 目前商户目标成交量需达到２５-３５户，按 照成交率２０％计算，需要积累商户量１２５ 至１７５户，目前尚有１００户左右意向商户的 缺口。 扩大商户积累量的方式 一、本区域内积累量扩大： 扩大招商范围 扩大商户选择范围 非品牌类商户的深入筛选 个体商户的评估落位 加盟品牌的支持与落位 扩大商户积累量的方式 二、异地商户的拓展： 常规方式 联合中介（重点） 联合中介方案 活动背景： 天津本地商户对“又一城” 区位、消费力等因素表示质疑。 天津商户在经营选址上更希望直接进驻成熟商圈，不愿意培养市场 天津商业项目相对北京的商业项目租金较低。北京商户比较容易接受。 北京的特色商家在进军外埠市场时，缺少引导性选择 北京商户对又一城不会带有原始思维惯性。 联合中介方案 活动目的： 运用北京丰富的中介资源为“又一城”项目的招商工作服务，拓展北京市场，为“又一城”引进更多高质量的商户。 北京的中介机构由于其历史时间长，发展迅速，更因为其专业化的服务，受到商户的普遍欢迎和信任。目前北京的中介机构掌握者大量高质量商户，并且越来越多的房地产开发商选择同中介机构充分合作，共创双赢。 “又一城”项目能够成功的运用北京的中介资源，将可以扩大招商面，弥补商户资源不足的劣势，为“又一城”成功招商打开局面。 联合中介方案 活动操作方案： 流程： 联络实力中介机构 举办授权发布会 代理行授权发牌仪式（“又一城”金牌代理行） 后期招商统筹 联合中介方案 一、时间安排： ８月１７－２４日　联络北京中介机构 ８月１７－２４日　联络北京活动场地 ８月１７－２４日　确定当天会议主持人及发 　　　　　　　　　言内容 ８月２５日　授权发布会 ８月２５日后　招商工作展开 联合中介方案 二、中介机构联络名单： 北京京城房地产经纪有限公司 北京新澳房地产经纪有限公司 北京万邦兴合房地产经纪有限公司 北京百富行投资顾问有限公司 北京中原物业顾问有限公司 北京恒量地产顾问有限公司 北京卓德咨询有限公司＜英资＞ 高纬宏腾房地产顾问(上海)有限公司北京办事处