长沙，请坚守你城市性格.docVIP

长沙，请坚守你城市性格 　　冯佳在“深圳―长沙城际对话”地产高峰论坛上的演讲实录 　　 　　今天，讲三个关键词。 　　城市化的机遇 　　我们在小范围的餐桌上讲的话题也可以拿到讲台上讲，经常问一些朋友，你还有现金存款吗？他说有。那么，你是最后一个“弱智”的财富拥有者，赶快把现金花出去，买地，买房，买项目。依据在哪里？中国的城市化在巨额地投资，巨额地透支国家的投资性资源。 　　四年前，我来长沙，应台商邀请，来讨论芙蓉路南部和周边用地的规划策划，虽然没有合作，但对地块产生了记忆，昨天，去看了一下，（湖南）省政府已入驻，路两边的房子起来了，红土全都变成了建筑。 　　巨大的投资和透支（所有城市每年上百亿千亿的信贷），按照“物质不灭定律”，投资一定要有产出，总量一定要平衡。产出最终只有三个通道：一是生地变熟地，土地的产出；二是平地变凸地，建筑的产出；三是所有建筑里面和外面的经营性产出。这三种产出与我们所有人息息相关：有巨额的投入，必然有汹涌的产出，地价、房价、物价的快速增长，是一种“投入――产出”的必然，这正是经济学家没有来得及归纳，或者暂时没有说清楚的“三价上涨”的根源。 　　投入已经太多，产出在所必然！ 　　在城市化过程里，从任何一个角度，只要你有现金，那你就要成为卖方，而不要只做买方。我想，这是“城市发展非常快、房价地价增长非常快、物价增长相对比较快”的城市、给目前为止“地价不太高、房价不太高、物价增长相对比较慢”的城市的一些可能的标榜，这种标榜未必可爱，但是合规律的，客观的，或者说可能的、不得已而为之的。 　　你想成为小资吗，赶快按揭房子；你想成为中资吗，赶快买第二居所，享受候鸟的待遇。长沙39度的时候，为什么不把家人送到云南丽江，送到气候更好的地中海去过盛夏？有的人，家有新生儿，需要在中心区就近上幼儿园、小学、中学，需要就近的城市配套；但也有相当多的人，孩子已经大了，出国了，有了交通车的便捷，这个时候，阳光、绿地、空气，自然的价值已经远远大于都市配套的价值。如果你想分享中国未来的经济增长，请用你的财富去分享财富，而不是留着现金，去买产品。 　　城市化过程中有无限的机会，要成为其中的经营者，生产力要素的拥有者，资源的占有者，而不是旁观者。如果不想成为最后一个“弱智”的财富拥有者，请把钱花出去，推动国家产业链的升级。城际之间的一些差异，可以给我们提供一些参考。 　　 　　城市和建筑的价值 　　城市是什么？是一个社会容器；建筑是什么？是立体的雕塑。建筑的生命周期比我们人的生命周期长，城市在土地上是永恒的，是千百年形成的，还要继续存在……在认识城市认识建筑时，我们会有感悟：建筑，是一首流变的诗，是一首哲理的诗……我们会发现，它的功能价值仅是一个常规成本的常量，钢筋水泥的成本，只是一个固化的常规成本。 　　 　　在长沙，为什么有的房子卖到一万块，有的只卖一千多？而它们的基本造价是一样的。这是环境、魅力、他人的喜爱度造成的。在所有城市，钢筋水泥修筑“功能空间”的钢性成本都差不多，差得多的在于――魅力、艺术价值、文化价值，或者通俗说就是感观价值。当然还包括“供”和“求”的对称和不对称，当需求特别多时，就可以提价。 　　城市和建筑的“边际成本”带来的“边际价值”，是面对一座城市和一座建筑时，我们真正可以在其中有所为的。房子之间的差价产生在哪里？它在于尺度之美，构成之美，质感之美，色彩之美，……这，是几千块钱的差价所在。城市之间的“落差”实际是“魅力落差”，这是城市容器总体的美（造成的）。在美的追寻方面，我们还没找到那第二把钥匙，第一把钥匙：“买地，钢性成本的投入”，我们都已学会了，一拍卖、一参与、一委托……都能做到的，但边际的投入与边际的收益之间的通道怎么搭建？ 　　 　　我们国家的设计规划理念，严格地讲是“控制”，……曾经有“架空层不要高于两米二”的规定，因为“两米二以上”就会有“不良的商业使用”，这个尺度的规定，批发出大量“腰长腿短”的建筑”――五十层、十一层的房子都是“两米二的架空”，腰已经长到一百米了，还是两米二的腿，这样的规范制造了一批“人见人不爱”的“日本人体型”的建筑――这是建筑的尺度之“丑”。 　　那个时段，符合规范的房子绝大部分都是一次“无效劳动”，或者说是所谓的“负产出”。高情感的东西，我们没有把“高情感”表达出来，所以，几千块钱几万块钱的差价，没了。推倒重来毫不足惜！ 　　十年前，我说过，中国今天最迫切的，不是改造旧城，而是改造新城。非常遗憾，这十年，我们还在疯狂地改造旧城。但是到今天，很多城市已经在改造新城了。旧城里，有很多青梅竹马的记忆，挥之难去；有我们今天的智慧所不能及的场所精神，还有无从理解无从驾驭的“天地人鬼神”的空间预知，没来得及解释……今天，在浮躁的现代化过程里，我