2011年9月8日汉中市和形阳光定报告.ppt

为民生呐喊 为限价房加冕;工欲善其事，必先利其器。;保障房市场投资分析;主要内容 1. 双轨制，大转型 2. 保障房建设有赖社会资金参与 3. 分享政府红利，积极把握投资机会;1.1.1 过去：住房结构单一化，保障性住房建设不足 ? 过去十年，住房供应主要依靠市场，多层次住房供应体系从未建成;1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题 ? GDP考核与让渡土地出让收益的悖论;1.1.2 背后是深层次的发展阶段问题;1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 ? 未来五年，新增保障房将是过去十年的两倍;资料来源：住建部，各省市政府工作报告;1.2 未来：构建双轨制，保障性安居工程助推经济转型 ? 未来两年，将有效对冲商品房开发投资有所下降导致的投资下行风险;2.1 保障房建设资金缺口有多大？ ? 保障房建设资金：缺口存在，但并非不可补足;2.2 保障房建设有赖社会资本广泛参与 ? 地方政府完成保障房任务的核心是寻找资金特别是股权资金;土地一级开发;2.3 引入社会资金的前提是构建盈利模式 ? 构建盈利模式的核心：建立长效机制 ? 政府让利;集体土地补偿款 开发商;土地划拨;2.4.2 保障房建设：取决于政府让利程度和开发商运作能力 ? 短期：商业配套开发、低资本金要求、低息资金安排;2.4.3 金融创新：期限结构匹配的资金接力棒 ? 金融创新的本质是引入资金收益和退出机制 ? 可以利用的资金余额规模大;3.1 开发商：分享土地红利 ? 两类公司值得把握 ? 区域龙头：做地方政府想做的事;我们面临的问题——;NO.1 项目地位论{为汉台区政府加冕};什么是限价房：;看看趋势········;汉中：;资格：;（二）申请廉租住房、经济适用住房和限价商品住房家庭成员 需提供社保、公积金、地税部门出具的申请前12个月缴纳情况 证明。具体材料如下：;（三）家庭成员在申请经济适用住房和限价商品住房前;（四）申请家庭出售自有住房或将自有住房赠与他人后;（五）家庭成员在拆迁补偿安置协议或定向安置协;（六）区（县）住房保障管理部门按照《关于对已通过廉;（七）区（县）住房保障管理部门向申请家庭发放《不;本通知自 2010年10月8日起施行。;汉中：;第一条;第二条;第三条;第四条;第五条;第六条;第七条 第八条;第九条;第十条;第十一条;第十二条;第十三条;第十四条;第十六条;第十七条;第十八条;第二十条;第二十一条;第二十三条;本办法自公布之日起施行，有效;本办法自2008年5月1日 至2013年4月30日施行。;限价房乃政府利民之举，功在千秋。;前车之鉴，后事之师。;汉中意欲何为？;汉中政府工作报告:增加中低价位和限价商品房; “我想有个家，一个不需要太大的地方……”潘美辰唱这首歌时，年少 的我们还无法理解家的含义，20年过去了，当房价高过我们的人生理想， 一个“不大的地方”变成个不小的奢望，多少人再听这首歌时会泪流满面。 看着这个城市，每天那么多高楼大厦平地而起，它们存在于我们的视线里， 但我们却走不进任何一间新房。;报告摘录;趋势一;暂无不代表以后没有;趋势二;大势代表了势在必行;我们的第一目标：;打造汉中第一限价商品房;为汉台区政府加冕;NO.2 品牌地位论;策略前的思考;欲擒故纵——品牌导入策略;在这样的一个市场心理现状之下，我们要思考的是：;启发;理解;运用;我们的第二目标：;和谐阳光奉献第一限价商品房;为和谐阳光·???技加冕;NO.3 产品地位论;汉中安置房现状：;汉中安置房户型现状：;汉中安置房物业管理现状： 汉中安置房基本上都属于物业真空状态，;汉中安置房绿化现状：;我们的第三目标：;和谐阳光建筑限价商品房;为和谐阳光加冕;NO.4 价格地位论;项目分析： 本项目位于：焦山庙村7组石油库旁；距离八里桥公园约1公里，处于西部片区开发区域。 本项目地块总用地面积186.2亩；地块呈半弧形，其毗邻公园，天汉大道。 距离城市中心约3公里。;规划用地面积：约186.2亩 总建筑面积：23.52万/m2 廉租房：1万/m2 200套 经济适用房：12万/m2 1500套 公租房：2.52万/m2 420套 限价商品房：8万/m2 800套 开工2011年6约25日 完工2013年12月31日;劣势分析:;优势分析:;总 结:;“使一个产品稀缺难求，你可以卖出高价”;无可非议，;我们的第四目标：;和谐阳光是对一个阶层的价格加冕;为和谐阳光价格加冕;NO.5 形象地位论;从和谐开始 从“阳光”发力;汉中和谐阳光;陕西汉中和谐阳光;陕西汉中和谐阳光;陕西汉中和