雅居乐清水湾项目(海南省销冠)案例研究优秀.pptx

海南省销冠项目雅居乐清水湾案例研究;;雅居乐清水湾为雅居乐地产在海南的开山之作，定位为高端复合旅游度假区;项目基本情况：位于三亚以东的陵水县，驱车至三亚仅需40分钟，整体开发周期10年，总体量达900万方，产品线复合，配套高端;项目总体规划：超200亿的投资标准，用10年时间将清水湾打造成为可代言海南的旅游度假新国度，项目整体定位为集居住、度假、商务、投资等功能于一体的复合型滨海旅游度假区;项目核心配套之国际超五星级酒店群：一线临海区域规划6家国际超五星级酒店，打造中国热带滨海度假顶级酒店群，组成滨海酒店长廊，并将其中两家酒店作为启动区配套，塑造项目高端形象 ;项目核心配套之高尔夫球场：国内独有的沙滩果岭滨海高尔夫球场，并规划了3个标准国际球场，规模罕见，配套高端，作为启动区配套的其中一个球场已投入使用，再次凸显项目的高端性;项目核心配套之贵族游艇俱乐部：规划两家贵族游艇俱乐部，以先进的技术、豪华的配置及美丽的海湾为富足阶层定制的地中海式港湾码头，千个泊位规模罕见，提供名流汇聚的社交场所，锻造项目品味;项目其他配套：除酒店、高球场、游艇会外，项目还配套温泉疗养区，中远期规划世界风情商业街、黎族风情村、海洋体验馆等配套，从商业、文化、海洋主题等多个方面丰富项目世界级旅游胜地的内涵;项目取地情况：项目地价总投入24.18亿元，合计建筑面积986万㎡，折合楼面地价仅为245元/㎡，土地成本在项目的开发成本中几乎可以忽略不计，使其盈利率远高于普通项目 ;项目开发情况：项目截止2008年上半年完成三次取地，并于2007年率先启动配套建设，一期开盘时高尔夫球场和主要景观大道已呈现，至2012年末四年累计销售金额超300亿;项目启动区：启动区选择清水湾西面地块，各组团同时交叉开发，各组团内部又分割为多期进行推出，住宅总开发时间为8-10年，目前已开发近400万方，推出五大组团;推售策略：项目以比邻景观大道和高尔夫球场的金色果岭组团入市并低开高走，既保证首次推售的火爆，又有利于后期价格的拉升，通过分批少量频繁加推，保证新货冲击市场，维持项目旺销局面;金色果岭组团——360°阔景高尔夫大宅;金色果岭组团占地20万方，0.4容积率的超低密度打造以别墅为主的高尔夫阔景组团，配套高端双会所提升组团休闲品质;金色果岭组团建筑外观以欧式经典风格为主，与高尔夫大宅的气质融合；别墅采用山地建筑概念，保证良好的景观效果，公寓则充分利用南面海景的资源，运用多种手法保证户户有景→景观资源最大化利用;户型配比上别墅以双拼和独栋为主，其中四房的双拼别墅最受欢迎；公寓以两房和三房占绝对比例，120㎡左右的舒适型两房最受欢迎;组团推售情况：从内部认购到售罄只用了8个月时间，不仅在于产品景观资源好，其亲民的定价、较大的优惠力度也对客户造成极大吸引，推动产品热销;金色果岭组团面临区域认知度低、首期产品接受度低、非一线海景的劣势，但通过景观大道和高尔夫双重景观弥补海景弱势、以别墅产品和高端配套塑造组团与项目形象、以平价吸引客户从而弱化区域弱势;蔚蓝海岸组团——湖畔乐活小镇;蔚蓝海岸组团占地14万方，纯洋房组团，以2万方水体公园和湖畔商业中心为核心配套，勾勒出一个湖畔LOHAS小镇，与金色果岭的主题和卖点完全不同;组团仍然采用山地建筑概念，层层错落的设计保证户户都有良好的景观效果；加入景观住宅的概念，以组团景观为中心进行布置，在饱览山海景观的同时叠加中心湖景的第三重享受→景观资源最大化利用 ;两大组团的园林设计中运用了水景、泳池等造园手法，营造浓郁的热带旅游度假生活氛围;户型配比上一房、两房占比最大，270°飘窗是户型设计的一大亮点，增强对景观资源的享受，90㎡左右的经济型两房最受欢迎;组团推售情况：从内部认购到847套洋房售罄售罄仅用了7个月时间，其与金色果岭差异化的主题、三重景观资源享受、相当于金色果岭公寓的定价和相同的大幅优惠对客户造成极大吸引，推动产品热销;蔚蓝海岸组团与金色果岭组团的劣势相同，但通过三重景观强力弥补了非一线海景的弱势，商业中心的配套增加了生活的便利性，洋房这一物业类型使产品品质感上升的同时又叠加低总价的吸引;瀚海银滩组团——一线海景城邦（该组团很大，是启动区唯一一线临海的组团，因此分多次销售，至今仍在售）;瀚海银滩组团体量71万方，是目前最大的组团和价值最高的区域，以“一线海景城邦”冠名，目标客户定位为“全球显贵名流”，并以配套的多家顶级酒店、私人会所、商业长廊、游艇会等彰显组团的价值;产品上别墅全部为独创的泰式独栋，空间尺度较金色果岭更大，体现一线海景资源占有的绝对吸引力；洋房和公寓的户型面积选择较大，且均有大露台或飘窗，增强景观享受;组团推售情况：从内部认购到公寓、洋房售罄且别墅也去化良好仅用了一年时间，启动区唯一的绝对一线海景组团、创新泰式别墅和高