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谋定而后动 ——物流地产产品定位研究 主编寄语 普洛斯在做物流地产 ，华南城也涉足物流地产。但是 ，如果把华南城和普洛 斯放在一起相提并论 ，就会出现 “违和感”。这是因为 ，虽然他们都涉足物流地 产 ，但是他们为市场提供的产品和服务却大不相同。由此可见 ，产品定位不仅对 于项目开发运营非常重要 ，同时也决定了企业的气质和基因。 毋庸置疑 ，物流地产行业的发展和物流地产商之间的竞争最终都必然会落实 到物流地产的产品和服务层面。产品和服务的提升是企业竞争的砝码 ，是行业发 展的根本动力 ，物流地产也不例外。为了方便理解 ，我们可以将物流地产的产品 和服务分为有形的物流仓储设施 （产品 ）和无形的经营管理 （服务 ）。 从有形的物流仓储设施 （产品 ）来看 ，就产品类型而言 ，主要包括堆场、简 易仓库、普通平房库、普通楼房库、高层货架仓库、立体仓库等。在我国现存物 流仓储设施总量中 ，简易仓库和普通平房库占据绝对主导地位。近年来 ，由于制 造企业、流通企业和第三方物流企业等客户对物流仓储设施的品质要求日渐提高 ， 简易仓库越来越难以满足客户的需要 ，再加上近年来简易仓库在很多城市被大规 模重复建设 ，导致控制率居高不下 ，有些城市的空置率甚至超过 50%。因此 ， 更多的物流地产商开始加入到优质物流仓储设施的开发建设之中 ，近年来优质物 流仓储设施的总量以超过 17%的增速逐年递增。由于物流仓储用地价格上扬 ， 土地供应相对紧缺 ，物流地产商开始加大普通楼房库、高层货架仓库和立体仓库 的开发建设 ，目的在于提高土地利用效率 ，增加有效仓储面积。根据中国仓储协 会调研数据 ，至 2014 年末 ，我国营业性通用（常温 ）仓库面积达 9.1亿平方米 ， 其中 ，立体仓库面积达 2.28万平方米 ，约占营业性通用 （常温 ）仓库总面积的 25%。同时 ，近年来我国物流仓储设施的机械化、信息化、智能化水平有了较 大提高 ，88.5%的物流地产商已经基本实现了对于物流仓储设施的信息化管理。 从全国整体来看 ，物流仓储设施的机械化作业率已经达到 40%左右 ，发达地区 的物流仓储设施能够实现 80%的机械化作业。不仅如此 ，低温物流仓储设施、 危险品物流仓储设施、医药物流仓储设施等专业物流仓储设施近年来都得到了快 I 速发展 ，例如 ，至 2014 年底 ，我国冷库总容量已达 9562万立方米 ，静态存储 能力约 2425万吨。此外 ，定制化物流仓储设施越来越受到物流地产商和大型制 上海交通大学海外教育学院物流地产高级研修项目中心| 021 谋定而后动 ——物流地产产品定位研究 造企业、流通企业和第三方物流企业的青睐 ，作为标准化物流仓储设施的有益补 充 ，近年来也得到了大量实践机会。 从无形的物流仓储设施经营管理 （服务 ）来看 ，委托管理模式的出现标志 着物流仓施经营管理 （服务 ）可以脱离物流仓储设施投资建设 ，甚至物流仓储设 施的产权或物流地产资人处募集了 10亿欧元 ，主要用于收购普洛斯手中的成熟 物业。收购后 ，普洛斯不再直接控股这些物业 ，但通过与基金公司签定管理协议 ， 仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用 ，同时作为基金的发起人和一般合伙 人 ，获取业绩提成。自此 ，物流仓储设施经营管理 （服务 ）的内涵和外延都获得 了较大的更新。无形的物流仓储设施经营管理 （服务 ）起码包含三个方面的细分 服务价值。其一是物流仓储设施经营管理公司或物流仓储设施经营管理服务的品 牌 ，亦即物流仓储设施经营管理公司或者物流仓储设施经营管理服务之重要核心 竞争力体现在客户心目中作为无形资产的品牌影响力所具有的生命力。或言之 ， 品牌影响力是物流仓储设施经营管理公司或者物流仓储设施经营管理服务在客 户心中积累起来的知名度和美誉度。物流仓储设施经营管理公司可以通过品