上回谈了项目完工风险,主要和能否获得绿卡有关。这一期.PDFVIP

如何收回 EB-5 投资款系列二：让开发商一起投 （从人性弱点看待投资风险） 上回谈了项目的完工风险，主要和 能否获得绿卡有关。这一期我们介 绍一下开发商的出资比例对项目风 险的影响。这不仅仅适用于EB-5 项目，也适用于一般的地产开发项 目。 简单来说，开发商自己投入的资金 越多，投资风险越小。这个结论来 源于经济社会的一个基本理论：每 个个体都会把自身的利益置于别人之上。在市场好大家都赚钱的时候，这个 现象不明显。但是一旦市场不景气、或者遇到意外挫折，就谁也顾不了谁了。 所谓“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞”。 在西方社会，除了道德和舆论的约束外，主要依赖法律手段制订投资人和开 发商之间的游戏规则。开发商不能用欺诈手段、行为必须符合投资合同。投 资人和开发商之间的现金流分配依照投资合同进行。 除此之外，西方社会协调投资人和开发商之间关系的一个重要方法是让开发 商自身投入足够的资金。如果项目失败，开发商和投资人一样损失惨重。美 国人用一个俚语“skin in the game来描述这种让开发商和投资人利益一 致的方法。俚语的出处有不同的典故。其中较为流行的说法是：人类社会在 货币出现之前，动物皮毛是可以用于交换的硬通货。如果一个人愿意出个 “皮”投入生意中，这就说明这个人有足够的信心和诚意做这个生意。 由于EB-5 行业欺诈现象较多，所以开 发商有时候会用各种方法让投资人觉 得开发商出资很多。而实际上开发商 并没有出，或者出得没这么多。此 “皮”非真皮也！如何鉴定皮之真假， 且听下回分解。 EB-5 投资风险控制系列三：与虎谋皮的智慧 上回谈到，在评估EB-5 投资项目时，需要确认开发商自身投入了足够的资 金。投资者应看到人性的弱点，牢记英文谚语skin in the game中的智慧。 但是，光是牢记谚语还远远不够。由于EB-5 项目欺诈现象较多，开发商有 时会夸大自身投入。作为投资人，需要寻找”魔高一尺，道高一丈“，有着火 眼金睛孙悟空，来保驾护航，鉴别皮毛真假。 具体来说，开发商作假的方法有以下几种： 1. ”金蝉出壳“ （后出法）。开发商的自身投入在EB-5 资金进入后，即刻撤 出。开发商的资金在项目中不再承担风险。例如，开发商在商业计划书中列 出的自身投入款为10%，但这10%在EB-5 资金进入项目之后全部撤出，所 以开发商在项目中的实际投入为零。所以投资人应该多问一句：开发商在 EB-5 资金进入后，投入的自有资金还剩下多少？ 2. “金蝉出壳” （前出法）。开发商将房地产项目的土地和建筑物分割开来， 成立两个公司（土地公司和建筑物公司），并通过协议将风险转嫁到建筑物 公司上。开发商自己投入低风险的土地公司，让EB-5 投资人投入高风险的 建筑物公司。建筑物公司需要每年给开发商偿付土地租金。开发商的投入实 际存在于土地中，和投资人的利益并不一致。 3. “鱼目混珠”。开发商报告的自身投资中没有除去贷款额。例如，开发商说 他们买地花了两百万，他们的投入也是两百万。但实际上自己只出了四十万， 有一百六十万是银行贷款。所以他们的实际投入是四十万，而不是两百万。 4. “坐地加价”。开发商利用内部交易抬高土地价格。例如，开发商原先买来 的土地价值五十万，