oA昆市百大A座商业经营与物业开发市场研究.ppt

本报告根据田野公司2004年9月“百大A座商业定位研究”与2005年1月初“百大A座市场风险研究”两次调研成果整合而成。 作为第三方市场研究机构，我们本次研究的目的和任务是： 从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业百货商场的市场定位空间； 从市场需求和竞争的角度，探讨A座作为商业地产开发和销售可能面临的市场风险； 整合地产开发需要和商业经营需要，提出A座定位建议和风险控制建议。 特别说明 我们研究的成果主要来自市场需求和竞争。没有考虑A座的财务条件和百大商业的丰富的经营经验。 所有研究成果和建议，还需要根据A座财务目标、建设条件、商业经验作出修正。 老楼，老了！ 众所周知，直到90年代初，百大A座都是昆明商业的旗帜，昆明大型商场的旗舰。 90年代后，十年间，老楼老了。建筑老化、业态老化、目标消费群老化、商品结构老化。旗帜不再，旗舰不再，老楼需要重建，老楼需要新生。 老楼之重建与新生 更有甚者，A座+B座+C座不仅利润率不敌一个柏联百盛，营业额也不敌一个柏联百盛。因此，A座的重建，不仅仅是A座的重建，而同时也是整个百大商业的振兴和商业旗舰物业的新生。 我们的研究，就从A座老楼的现实竞争力开始。 昆明百货商场中，百大商业营业额排名第二，利润率排名第四。 去百货商场购物也成为了多数人的习惯，63.5%的人一个月至少去一次，71.2%的人是周末白天去；但有21%的人几